뒤돌아보면 중국부동산시장이 생성되어 성숙한 시장이 되기까지는 불과 10년정도의 시간을 가졌다. 90년대 말부터 토지를 개혁하고 주택시장을 정비하여 21세기에 접어들면서 비로소 부동산시장의 틀을 만들었다. 그리고 10년의 세월이 흘렀다. 부동산시장이 만들어지기에는 짧다면 짧은 시간이고 길다면 긴 시간이라고 말할 수 있는 세월을 보냈다.

혹자가 말하길 10년이면 강산이 변한다고 하는데 중국 부동산도 숱한 사연을 남기며 천지개벽에 가까운 일들이 발생하였다. 중국부동산시장이 일정한 시간을 가지다 보니 패턴이 형성되었고 이를 통해 미래시장을 예측해 볼 수도 있게 되었다.



주기

중국이 변화가 심하고 변수가 많은 시장이라 중국부동산 주기가 어떻다고 말하기에는 다소 조심스러운 부분이 있다. 하지만 지나간 시간을 통해 미래시장을 예측해 보는 것은 가능하다. 중국 부동산시장은 크게는 21세기 전후로 나눌 수 있고 작게는 2005년 전후로 나눌 수 있다.

21세기 前 부동산시장을 살펴보면 1949년 중화인민공화국이 출범하면서 복지적인 주택제도를 최우선으로 생각하여 토지의 국•공유화, 주택무상분배, 저임대료 정책을 표방하면서 부동산시장이 생성할 수 있는 환경이 안 만들어 지다가1988년 토지사용권의 재양도가 가능해지면서 부동산에 시장이라는 말을 붙일 수 있게 되었고1998년에 이르러서야 무상 공급하던 주택들을 개인이 직접 구매하는 상품방(개발상이 시장에 내다 팔려고 지은 주택&상가)시장에 편입시키고 주택 담보대출을 실시함으로써 부동산 시장의 틀을 만들었다. 이렇다 보니 21세기 전까지는 이렇다 할만한 부동산 파동은 찾아 볼 수가 없다.

21세기에 들어서면서 드디어 중국의 경제발전과 부동산시장이 연동하기 시작한다.

중국 부동산의 바로미터라고 할 수 있는 상하이의 경우 2000년도 초반부터 2005년까지 가격과 거래의 상승곡선이 하늘 높은줄 모르고 올라갔었다.

부동산이 돈이 된다는 사실을 인지한 사람들로 인해 부동산은 투기의 대상이 되어 사들이는데 혈안이 되었고 또 한편으로는 나날이 오르는 가격으로 인해 거품론이 대두되면서 팔려는 사람도 늘어나서 자연스럽게 수요공급이 이루어져 가격도 오르고 거래량도 증가하는 전형적인 상향시장이 만들어 졌다. 상황이 이렇게 되자 과도한 부동산투기를 우려한 중국정부는 부동산 시장에 메스를 갖다 댄다.

영업세 및 개인소득세 등의 거래세와 대출규제로 인해 시장은 하향시장으로 접어든다. 거래는 없고 가격만 있는 시장이 2년간 지속되다가 2007년 회복기를 갖게 된다. 당시 증시에 자금이 부동산시장으로 밀려 들어와 금새 회복시장으로 바뀌었다.

하지만 이듬해 다시 부동산규제 정책을 강화하면서 불황시장으로 돌아섰고 다시2년 후 2009년 세계금융위기의 피해를 줄이고 GDP 8% 사수를 위해 부동산 시장의 규제정책을 대폭 완화시켰고 시장은 폭발적인 반응을 보이며 빠른 회복기를 거쳤으며 이내 호황기로 접어들었다. 그리고 올해는 출구전략의 일환으로 다시 부동산시장을 규제해 다시 불황기로 향하고 있다.

부동산경기는 상향시장, 하향시장, 회복시장, 후퇴시장 국면이 순차로 순환하며, 이 순환주기 국면 사이에 안정시장이 존재한다. 중국부동산의 경우 2000~2005년도까지 황금기를 거쳤고 이후부터는 2~3년 터울로 상승과 하락을 반복하는 패턴을 보인다. 대부분 국가의 부동산경기는 일반경기 이론에서 말하는 주글라 파동(Juglar cycle/10년 주기로 상승,하락)에 가까운데 중국부동산시장은 단기파동(40개월)을 대표하는 키친파동에 가까워지고 있다.

이를 바탕으로 생각해보면 부동산투기규제로 투자기간이 중장기로 늘어난 것은 사실이나 기회는 2~3년마다 우리에게 찾아오는 셈이다. 무조건 사면 오르는 시대는 지나가고 있다. 효과적인 투자를 원한다면 부동산경기와 파동을 이해 할 필요가 있다.

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