도미노 현상

2010년 중국 부동산 시장은 긴축 사이클이라는 이름의 도미노를 경험할 가능성이 커지고 있다.
도미노의 첫 시발점은 지준율(예금대비 현금보유비율)인상이였다. 이로 인해 은행들은 자기자본 비율을 지키기 위해 지난19일부터 신규 대출을 규제하고, 다른 한편으로는 금리인상을 준비 중이다.

지준율 인상이 무분별한 대출 억제에 초점을 맞추고 있는 반면 금리인상은 기본적으로 인플레이션에 대한 대응으로 보여지고, 이후 금리인상의 일정에 따라 핫머니 유입과 그에 따른 위엔화 평가절상도 도미노처럼 발생할 것이다.

이와 같이 정부의 유동성 회수 조치의 순서가 도미노 같이 이어져있고 부동산 시장도 정부가 만들어 놓은 도미노의 길에 놓여져 있어 이제 곧 부동산 시장을 관통해 지나갈 것이다. 부동산 시장에 뿌려진 자금을 회수하고 신규 유입을 막는다면 시장은 급격히 위축될 수 밖에 없다.

무리한 대출로 부동산을 구매한 사람들은 집이 짐이 되는 상황이 연출 될 것이다. 또 유동성 회수조치와는 별도로 한시적으로 풀어두었던 부동산 규제 정책의 족쇄를 다시 채워버려 특별한 호재가 없는 한, 말 그대로 부동산시장이 움직이지 않는 不動産이 될 가능성이 높은 한해가 될 것이다.



풍선효과

일반적으로 말하는 풍선 효과는 풍선의 한 곳을 누르면 다른 곳이 불거져 나오는 것처럼 하나의 문제를 해결하는 대신에 또 다른 문제가 새로 생겨나는 현상을 말 하는데 부동산 시장에서도 풍선효과가 있다.

강력한 부동산 정책을 사용하여 특정지역의 부동산 가격을 억제하면 다른 곳이나 다른 형태의 부동산 가격이 오르는 현상을 일컬어 부동산 풍선효과라고 하는데 예를 들면 한국 강남의 재건축시장을 규제하기 위해 새로운 정책을 발표하면 다른 지역의 가격이 폭등하는 경우이다.

중국 부동산 시장도 풍선효과가 발생하고 있다. 주요도시라 불리우는 북경, 상하이, 심천등의 1급지 부동산 시장에 규제가 가해지자 주변지역과 지방도시가 호황을 맞고있는 것이다. 최근에 지방 출장을 다녀온 지인들이 어느 지역에 갔더니 부동산 가격이 하루가 다르게 오르더라라는 말을 하는 경 우가 있는데 대부분 풍선효과 덕분이다.

이와 같은 현상은 대도시 부동산이 호황기에 규제를 가한 2005년과2007년에도 발생한 예가 있었다. 대도시 부동산 시장에 불을 끄는 틈을 타 상대적으로 느슨한 지방도시들에 불이 옮겨 붙는 상황인 것이다. 얼마전 중국 최대 부동산 개발업체인 완커의 왕스 회장이 “부동산 급등이 주요 도시를 넘어 지방 도시까지 확산된다면, 중국은 일본식 부동산 거품 위기에 놓이게 될 것”이라고 경고했는데 우려가 현실이 되어 가고 있는 것이다. 대도시 부동산 시장은 죽고 짧은 기간동안 중소도시의 약진이 눈에 띄게 이루어져 대도시와 중소도시가 부의 형평성을 맞추는 한해가 될 것이다.

2010년 중국 부동산 시장은 출구전략의 주요 작전 지역으로 도미노 처럼 이어져진 유동성 회수 작업의 직접적인 영향을 받고 이와 같은 금융정책과는 별도로 부동산 규제정책이 다시 부활 함으로 인해 대도시는 직격탄을 맞을 가능성이 크고 상대적으로 정책의 손길이 덜 가는 지방 도시의 경우는 일시적이나마 활황세를 탈 것이다.

이제 중국부동산은 글로벌 경제위기 속에서 중국경제의 구원투수 역할을 훌륭히 하고 다시 이전으로 돌아갈 준비를 하고 있다. 이런 저런 이유들로 인해 잠용(潛龍)이 다시 기지개를 펴기까지는 상당기간 시간이 필요해 보인다.

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