매매계약시 주의사항

매매계약체결 시 주의사항
계약의 체결은 중요하므로 계약법 및 관련 법률, 법규를 숙지하여 전문 변호사에게 자문을 구한 후 계약을 체결하는 것이 좋겠다. 매매계약은 매도인이 목적물의 소유권을 매수인에게 이전하고 매수인이 대금을 지불하는 계약이다. 계약 체결 시 주의사항을 아래와 같이 열거한다.

1. 매매계약에 일반적으로 규정해야 하는 내용 및 주의사항
1) 당사자의 명칭 혹은 성명과 주소(계약주체가 법인인 경우, 영업집조상의 명칭을 근거로 하고, 자연인인 경우 신분증상의 성명을 근거로 함)
2) 목적물(전체 명칭을 기입하고 구체적으로 기입하며 약칭을 기입하여서는 안됨. 품종, 규격, 사이즈, 등급, 종류 등 모두 구체적으로 기입해야 함 )
3) 수량(명확하게 기입하여야 함)
4) 대금 혹은 보수(쌍방이 협상하여 결정함)
5) 품질(제품의 품질표준은 국가표준 혹은 업종표준에 따라 집행하고 국가표준이 없을 경우 기업표준에 따라 체결하고 당사자의 특별한 요구가 있을 경우 쌍방이 협상하여 체결함)
6) 이행기한, 장소와 방식(명확이 규정하여야 함).
7) 위약책임(위약책임을 명확히 규정함).
8) 분쟁 해결 방법(중재위원회에 중재 혹은 법원을 통하여 해결할 것을 기입할 수 있음. 단 그 중 한가지를 선택하여야 함).
그 외에 포장방식, 검정표준과 방법, 결산방식, 계약에 사용되는 문자 및 그 효력 등 조항을 규정할 수 있다.

2. 매매계약의 결함 및 사기
1) 목적물이 법률로 금지되고 있거나 유통을 제한하는 물품인 경우
매매행위 중 당사자가 매매물품의 법률상의 제한, 매매금지의 규정을 파악하지 않고 맹목적으로 계약을 체결하면 목적물이 법률적으로 유통을 금지되거나 유통을 제한되는 물품일 경우 계약 무효를 초래할 수 있다.
2) 매매계약 내용에 결함이 존재하여 권리를 보호 받지 못하게 되는 경우
매매계약에서 업무를 숙지하지 못하거나 협상경험이 부족하여 계약의 내용에 결함이 존재하는 경우로, 흔히 존재하는 결함은 a. 품질 약정이 명확하지 않음. b. 이행장소가 명확하지 않음. c. 대금 지불기한이 명확하지 않음 d. 위약책임이 명확하지 않음. e. 대금 지불방식이 명확하지 않음. f. 이행방식이 명확하지 않음. g. 계량방법이 명확하지 않음. h. 검증표준이 명확하지 않음. 이상의 결함은 계약의 주요 내용이 부족하거나 혹은 약정이 명확하지 않은 경우에 나타난다.
3) 매매계약에서의 악의적인 이행
내용이 완전하고 상세한 계약을 체결하였다고 하여 아무런 리스크가 없는 것
28/49 페이지
은 아니다. 실제 이행하는 과정에서 악의적인 이행상황이 발생할 수 있는데 일반적으로 아래와 같다. a. 제품품질이 좋지 않음을 이유로 대금 지불을 거절함. b. 제품품질에 문제가 있음을 고의로 알리지 않음. c. 화물을 인도하였을 경우 통지하지 않음. d. 상대방의 이행이 약정에 부합하지 않으나 즉시 조치를 취하여 손실을 막거나 축소하지 않음.

3. 매매계약의 결함 및 사기의 방지
계약체결은 서면형식을 취하여야 하며 표준 계약 양식을 사용하여야 한다.
중국 <중화인민공화국 계약법>에서는 서면형식, 구두형식과 기타 형식을 인정하고 있지만 비서면형식은 분쟁 발생 시 책임을 확정할 수 없고, 또한 타인의 기망행위에 의한 편취를 막기 위해서는 가능한 한 서면형식을 사용하여야 한다. 이와 동시에 계약 체결 시 계약서 양식을 참고하여 구체적 상황과 결합하여 체결하고 내용은 가능한 상세하고 명확하게 작성하여야 한다.

1. 악의적인 이행에 대한 방지
계약을 악의로 이행하는 상황은 아주 복잡하다. 단 계약 체결 시 적극적으로 이에 대한 대비를 하면 계약의 리스크를 최대한 감소시킬 수 있다. 만약 당사자의 신용에 대하여 의심이 있을 경우에는 상대방에게 담보를 제공을 요구하여야 한다. 또한 계약이행 과정에 문제가 발생할 경우 자신의 권리를 적극적으로 주장하고 관련 증거를 보유하여야 한다. 소송시효를 간과하여 손실을 입지 않도록 적극적으로 소송권을 행사하고 인민법원을 통하여 자신의 권리를 보호하여야 한다.

2. 수표로 지불할 경우 목적물을 편취 당하지 않기 위하여 규정된 절차에 따라 검사를 하여야 한다.
거짓수표 발행으로 인한 피해를 줄이기 위한 방법으로 다음과 같은 것이 비교적 효과적이다. 첫번째 방법은 입금확인 후 납품하는 것이다. 수표 대체의 소요시간에 따라 매수인의 대금이 매도인의 구좌에 확실히 입금된 후 납품해야 한다. 단 인기가 좋은 상품을 제외하고는 매수인이 이러한 방법을 사용하기에는 어려움이 있다. 두번째 방법은 수표발행인의 개설은행에 직접 가서 기장을 하면 즉시 수표를 환불 받을 수 있는지 여부를 알 수 있다. 환불 받을 수 있다면 대체를 진행하고 지불 거절을 당하였다면 출하를 정지하여 손실을 면할 수 있다. 그 외에 계약의 체결 장소, 납품장소(상당히 중요함)를 명확히 기입하고 분쟁 발생 시의 중재위원회 혹은 법원의 선택을 쌍방이 협상하여 기입한다.

계약금

1. 계약금
당사자는 일방이 상대방에게 계약금을 지불하여 채권의 담보로 하는 것을 약정할 수 있다. 계약금은 일종의 담보로서, 계약금의 담보 작용은 계약금 벌칙을 통하여 실현한다. 1995년 6월 30일 8회 전국인민대회 상무위원회 제14차 회의에서는 <중화인민공화국 담보법>이 통과되었다. <중화인민공화국 담보법> 제89조에서는 “당사자는 일방이 상대방에게 계약금을 지불하여 채권의 담보로 하도록 약정할 수 있다. 채무자가 채무 이행 후 계약금은 대금으로 충당하거나 회수하여야 한다. 계약금을 지불한 일방은 약정한 채무를 이행하지 않을 경우 계약금 반환을 요구할 수 없으며 계약금을 수령한 일방이 약정한 채무를 이행하지 않을 경우 2배로 계약금을 반환하여야 한다”고 규정하였다.
계약금은 서면형식으로 약정하여야 한다. <중화인민공화국 계약법>과 <중화인민공화국 담보법>의 관련 규정에 따르면 계약금의 액수은 계약 목적물 총액의 20%를 초과하여서는 안된다. 채무자가 채무를 이행한 후 계약금은 대금으로 충당하거나 회수하여야 하며 계약금을 지불한 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 계약금 반환을 요구할 수 없으며 계약금 수령 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 2배로 계약금을 지불하여야 한다.
최고인민법원의 <분양주택매매계약 분쟁안건 심리 시 적용법률의 약간 문제에 관한 해석> 제4조에서는 “매도인이 구매청약, 주문, 예약 등 방식으로 매수인의 계약금을 수령하여 분양주택매매계약의 담보로 하는 경우 당사자 일방의 원인으로 분양주택매매계약을 체결할 수 없을 경우, 계약금에 관한 법률의 규정에 따라 처리한다. 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 분양주택매매계약을 체결할 수 없을 경우 매도인은계약금을 매수인에게 반환하여야 한다.”고 규정하였다.
법률상 계약금과 예약금은 엄격히 구분된다. 계약금은 담보의 성질을 가지지만 예약금은 대금의 일부를 선불한 것이며 담보의 성질을 가지지 않는 것이므로 양자는 동일하지 않다. 최고인민법원의 <중화인민공화국 담보법>을 적용하는 약간 문제에 관한 해석 제118조에서는 “당사자가 유치금, 담보금, 보증금, 정약금, 착수금 혹은 예약금 등을 지급하였으나 계약금 성질을 약정하지 않고 당사자가 계약금 권리를 주장하는 것에 대하여 법원에서는 지지를 하지 않는다.”이와 같이 당사자가 계약서에 “예약금”을 기입하였으나 계약금 성질을 약정하지 않는 것은 계약금 벌칙을 적용할 수 없다.

계약당사자의 적격확인 요령

1. 계약당사자의 자격확인 요령
실생활에서 자주 나타나는 계약 사기 행위는 계약 체결 주체가 계약체결 자격과 이행능력이 없는 경우이다. 이러한 상황은 주로 법인 및 기타 조직을 일방 당사자로 하는 계약에서 자주 발생한다. 주로 표현되는 형식은 아래와 같다.
1. a. 계약을 체결하는 일방이 법인자격증명을 제출하지 않은 경우. b. 계약 일방이 <영업집조(營業執照, 우리나라의 ‘사업자등록증’과 유사함)>를 제공하였으나 부본 혹은 복사본이며 위조한 증명인 경우. c. 계약 일방이 정식 “영업집조(營業執照, 우리나라의 ‘사업자등록증’과 유사함)”를 제공하였으나 주책자본(注冊資本, 우리나라의 ‘자본금(출자금)’에 해당함)을 거짓으로 보고하였고 실제자본이 없으며 실제이행능력이 없는 경우. d. 계약 일방이 계약 체결 시 정식 <영업집조(營業執照, 우리나라의 ‘사업자등록증’과 유사함)>를 제공하였으나 공상행정관리국의 연간 정기검사에 참가하지 않아 직권말소 된 경우.
2. 대리인이 대리권한을 초월하여 본인의 명의로 매매계약을 체결한 경우
매매계약의 체결 과정에 대리인이 본인의 명의로 계약을 체결하는 상황이 자주 발생하는데, 본인의 수권 범위 내에서 대리인이 체결한 계약의 권리 의무는 본인이 부담한다. 단 대리인이 대리권한을 초월하거나 대리권 수권 기한 만료 후에 체결한 계약은 본인의 추인이 없을 경우 행위자가 부담한다. <민법통칙>의 관련 규정에 따르면 계약 일방당사자에게 손실을 초래할 가능성이 있다.
위의 기술한 상황을 대상으로 당사자 자격 확인 문제에 대해서는 계약 체결 시 아래와 같은 방지 조치를 취하면 되겠다.
3. 계약 체결 전에 가능한 상대방 당사자의 관련 정보를 조사하여야 한다.
계약 체결 전에 상대방의 법적지위, 영업범위, 신용상황 및 단기의 경영 실적, 상업 신용에 대하여 조사를 진행하여야 한다. 당사자가 자신이 조사하는데 어려움이 있을 경우에는 상대방 당사자 소재지의 공상부문에서 검색을 할 수 있으며 상대방의 동일 업종 혹은 관련 기업을 통하여 조사할 수 있다.
4. 대리인이 계약을 체결할 경우 대리인에 대하여 조사를 하여야 한다.
상대방의 업무이행이자 혹은 경영관리인원이 단위를 대표하여 계약을 체결할 경우 상대방의 수권상황, 수권범위, 수권기한, 위탁서의 진실성을 조사하고, 비법정대표자인 고급관리인원, 예를 들면 부총경리(副總經理, 우리나라의 ‘부사장’에 해당함), 부동사장(副董事長, 우리나라의 ‘부 대표이사’에 해당함) 등에 대하여서는 대표권이 있는 지 여부를 조사하여야 한다,
5. 구체적 업무인원 및 지도자의 소질을 향상하여야 함.
계약 체결 과정에서 나타나는 문제는 일반적으로 책임자가 업무를 숙지하지 못하고 관련 법률을 잘 파악하지 못하여 발생하는 것이 대부분이다. 그러므로 업무인원 및 지도자의 업무능력 및 소질을 향상시키고 본 업종의 업무상황을 숙지하여 자신의 이익을 확실히 반영하고 보호하도록 하여야 한다. 본 업종의 관련 법률 법규를 파악하여 법률이 이 거래행위에 대하여 금지 혹은 제한 규정이 있는지를 조사한다. 전문성을 요구하는 계약은 변호사 등 법률전문인원의 도움을 구한다.