부동산 매매시 확인사항
 

1. 부동산매매 시의 확인 사항
부동산매매는 비교적 복잡한 법률문제를 안고 있으므로 가능한 전문변호사와 함께 참여하는 것이 좋다. 분양주택매매 특히 예매분양주택매매 과정에서는 큰 법률적인 위험이 존재하고 있는데 다음과 같은 사항을 주의할 필요가 있다.
1. 개발상과 부동산 항목의 기본적인 상황을 파악한다.
우선 개발상이 “5가지 증서”, 즉 부동산 개발증서, 국유토지사용증서, 공정개발 허가증서, 건축공정계획허가증과 분양주택 판(예)매 허가증서를 구비하였는지 여부를 조사한다. 분양주택매매계약을 체결할 때 가능한 변호사와 함께 하거나 대리하도록 하며, 또 계약에 대하여 공증을 받아 두는 것이 좋다.
개발상과 주택 구매자 간에 심각한 시장정보의 불균형이이 존재하므로 쌍방의 지위는 실질적으로 평등하지 못하다. 실제로는 개발상이 집체토지를 이용하여 부동산을 개발하거나, 개발상이 예매금액을 가지고 도망가는 경우, 예매부동산에 저당권을 설정하는 등으로 인해 주택 구매자의 권익이 심각하게 침해받은 적이 있다. 이에 대하여 관련 법률 법규는 개발상의 아파트 판매자격에 대하여 약간의 제한을 하였다. 즉 개발상은 예매자로서 반드시 서면형식으로 예약 구매자에게 아래 사항을 명시하여, 예약 구매자로 하여금 분양 주택의 정보에 대하여
전체적으로 파악하도록 한다. (1) 예매자의 명칭, 등록주소, 연락전화와 법정대표자. (2) 분양주택예매허가증서 혹은 증서 발부기관에서 확인한 복사본. (3) 항목개발 진도와 준공인도사용시간. (4) 항목 및 부대설비의 평면설명도. (5) 분양주택의 구조유형, 실내장식표준, 공공과 공용건축면적의 균등 분담 방법. (6) 예매분양주택의 가격과 대금 지불방법. (7) 분양주택예매금의 전용계좌. (8) 건물관리 사항. (9) 법률, 법규에서 규정한 기타 사항.
2. 구매청약서 체결을 신중히 하여야 한다.
분양주택을 가능한 빨리 판매하기 위하여 개발상이 주택 구매자와 분양주택판매계약을 체결하기 전에 우선 분양주택 예매구매청약서를 체결하고 주택 구매자는 구매청약서에 의거하여 일정한 금액을 납부한다. 단 정식 분양주택매매 협상 중 구체적인 조항에 대한 분쟁으로 인하여 정식 분양주택매매계약을 체결할 수 없는 경우 쌍방은 주택 구매자가 납부한 금액이 계약금인지, “계약금벌칙”을 적용하는지에 대하여 다툼이 끊이지 않는다.
구매청약서의 법적성질에 대해서는 일반적으로, 구매청약서에 포함된 분양주택매매계약의 주요조항이 분양주택의 위치, 층수, 총면적, 단가, 총 가격, 정식예매계약체결시간 등을 포함하고 있다면 분양주택 구매청약서는 계약의 구속력을 가지며 당사자는 위약하는 경우 위약 책임을 진다. 구매청약서에서 약정한 금액은 해약금으로 취급하며 계약금 벌칙을 적용한다. 구매청약서에 분양주택매매계약의 주요조항을 포함하지 않고 있다면 구매청약서는 법적 구속력이 없는“의향서”이며 주택구매자가 납부한 금액을 반환하여야 한다.
3. 주택판매광고의 법적효력을 명확히 한다.
많은 개발상은 모두 광고에 정통하여 분양주택판매광고 중에 청약을 유인한다. 광고의 법적효력에 대해서는, 쌍방이 광고의 승낙을 계약조항으로 분양주택매매계약에 기입한 것을 제외하고는 일반적으로 일종의 “청약의 유인”이며 개발상에 대하여 법적 구속력이 없다고 여긴다. 예매광고에 대한 관리는 주로 행정수단을 통하여 이루어 지므로, 주택 구매자는 개발상에게 광고 승낙을 계약조항으로 분양주택 매매계약에 기입할 것을 요구할 필요가 있다. 만약 개발상이 허위 광고를 하여 소비자를 기만하였을 경우에는 공상행정관리부문에 신고를 할 수도 있다.
4. 합리적인 지불방식을 확정한다.
자금 환원을 가속화 하기 위하여 실제로 어떤 개발상은 일시불로 지불하는 주택 구매자에게 일정한 혜택을 제공하고, 경제적 조건이 우월한 주택 구매자 또한 번거로움을 막기 위하여 일시불로 지불하는 것을 원한다. 단 이러한 방법은 일정한 리스크가 존재한다. 만약 개발상의 상황이 후에 악화되는 경우 주택 구매자는 모든 자금을 돌려받지 못할 가능성이 크다. 그러므로 주택 구매자는 가능한 개발건설공정 진도에 따라 주택 대금을 할부 지불하여야만 리스크를 최대한 낮출 수 있으며, 이후에 “목돈이 묶이는 것”을 면할 수 있다. 예를 들면 계약서에 계약 체결 시에 주택 대금의 10%을 지불하고 계약을 체결 후 개발상은 공정의 4층까지 완공을 보증하여야 하며 4층까지 완공 후 주택 구매자가 또 10%를 지불……등을 약정한다.
5. 주택 수령표준을 명확하게 약정한다.
소위 주택 인도에는 두 가지 뜻이 내포되어 있다. 첫째는 주택의 사용인도 즉 실물인도고, 둘째는 가옥 소유권 이전 즉 재산권 명의개서이다. 주택 구매자는 37/49 페이지
예매계약에 실물 인도와 재산권 명의개서에 대하여 명확하게 약정하여야 한다. 분양주택인도사용의 표준에 대하여 주택 구매자는 이후에 검수 받는 것의 의미가 여러 가지 뜻으로 해석되는 것을 막기 위하여 가능한 분쟁이 큰 “이 분양주택은 검수하여 합격하였음”이라고 명기되었다 하더라도 이를 신중하게 검토하여야 한다. 그 외에, 주택구매자는 개발상에게 분양주택을 인도사용하는 동시에 주택 구매자에게 <주택품질보증서>와 <주택사용설명서>를 제공하고 <주택품질보증서>의 약정에 따라 보수책임을 부담할 것을 요구할 수 있다.
6. 분양주택면적 증감의 처리를 규범화한다.
분양주택의 건축면적은 부동산측량부문에서 측량한 결과를 기준으로 한다. 단 계약은 일반적으로 측량 전에 체결하므로 계약에서 약정한 분양주택의 면적은 실제 측량 면적과 부합하지 않는다. 면적 증감의 처리에 대하여 건설부의 <부동산시장질서의 정리와 규범에 관한 통지>에서 명확히 규정하고 있다. 즉 분양주택매매계약에서 약정한 면적과 실제 면적에 차이가 있을 경우, 계약약정에 따라 처리하며, 계약에서 약정하지 않았을 경우 면적오차는 절대가치에 비례하여 3%를 초과하였을 경우 매수인은 주택을 반환할 수 있다. 매수인이 반환하지 않는 경우, 재산권등기면적이 계약 약정면적을 초과하면, 면적오차의 비례가 3%이내(3%포함)인 부분의 방값은 매수인이 보충하고 면적오차의 비례가 3%이상인 부분의 방값은 부동산개발회사에서 부담하며 재산권은 매수자의 소유로 한다. 재산권등기면적이 계약약정면적에 도달하지 못하였을 경우는 면적오차비례가 3%이내(3%포함)인 부분의 방값은 부동산개발회사에서 매수자에게 반환하고 절대가치가 3%를 초과한 부분의 방값은 부동산개발회사에서 2배로 매수자에게 반환한다. 임시 측량 면적을 기입할 때는 총 건축면적을 기입하는 외에, 내부 건축면적과 공공 사용분담 면적도 기입하여야 한다.
7. 계약원본 중 보충협의서의 내용을 주의한다.
보충협의는 일반적으로 개발상이 초안을 작성하므로 주택구매자는 반드시 개발상이 보충협의서를 통해 표준계약원본의 거래공평보호조항을 삭제하여 매도인의 책임을 축소하는 것을 주의를 해야 한다.
8. 위약책임약정을 주의 할 것.
책임을 지는 위약사항은 (1) 계약 체결 후 구매자가 퇴거를 요구하고, 기한 내에 대금을 지불하지 않는 경우, (2) 개발상이 주택 판매 후 주택 교환을 요구하고, 기한 내에 주택을 인도하지 않는 경우, (3) 면적변동이 약정한 폭을 초과하는 경우, (4) 품질이 요구에 부합하지 않는 경우, (5) 소유권 명의 변경 수속을 진행할 시 규정과 약정에 부합하지 않는 경우 등을 포함한다. 소비자는 약정 시 위약책임의 평등에 대하여 주의를 해야 한다.