매매 등기

1. 주택 구매 시 즉시 소유권증서 수속을 진행하여야 함
부동산매매는 소유권 명의 변경을 진행하여야 권리변경의 법률효력리 발생한다. 소유권 명의 변경등기는 부동산매매계약을 이행하고 계약목적을 실현하는 행위이다. 소유권 명의 변경을 하지 않으면 재산권양도의 결과가 발생하지 않는다.
중국 <도시부동산양도관리규정> 제7조에서는 (1) 부동산 양도 당사자는 서면양도계약을 체결한다. (2) 부동산양도당사자는 부동산양도계약체결 후 30일 내에 부동산권리증서, 당사자 자격증명, 양도계약 등 관련 증서를 부동산 소재지의 부동산관리부문에 제출하여 신청하고 매매가격을 신고한다 (3) 부동산관리부문은 제출한 관련서류를 심사하고 15일 내에 신청 접수 여부에 대하여 서면으로 회답을 한다. (4) 부동산관리부문은 신고한 매매가격을 심사하고 수요에 따라 양도한 부동산에 대하여 현장 조사와 평가를 진행한다. (5) 부동산양도당사자는 규정에 따라 관련 세금을 납부한다. (6) 부동산관리부문에서 명의개서를 발부한다. (7) 부동산양도당사자는 명의개서를 제출하여 소유권 명의 변경 수속을 진행하고 <중화인민공화국도시부동산관리법>의 규정에 따라 부동산권리증서를 수령하여야 한다고 규정하였다.

주택 구매 시 즉시 소유권증서 수속을 하지 않으면 아래와 같은 위험이 발생한다.
1. 중국법률은 재산권증서가 없는 부동산은 판매하거나 임대할 수 없다고 규정하고 있다.
2. 악덕 개발상이 부동산 소유증서를 보관하고 있는 것을 이용하여, 소유자 몰래 부동산에 저당권을 설정한 경우 소유자는 불측의 손해을 입을 수 있다. 만약 개발상이 파산 혹은 도산한 경우, 은행에서 그 자산에 대하여 청산 및 채무 상환을 할 때, 부동산 소유증서가 개발상에 있으므로 개발상의 재산이 되어 청산의 대상이 된다. 이러한 경우 소유자는 파산회사의 채권자 지위를 가질 수는 있으나 실질적으로 개발상의 재산이 없으므로 어떤 대가도 받지 못하고 부동산의 소유권을 상실하게 될 가능성이 크다.
3. 재산권증서가 없고, 주택 주인이 거주하는 동안에 부동산에 문제가 발생한 경우 이에 대한 책임을 부담해야 한다. 관련규정에 따르면 가옥의 소유권이 이전되지는 않았지만 소유자가 이를 점유 사용하고 있었기 때문에 그에 대한 위험책임은 소유자에게로 이전된다.

부동산 거래 시 주의사항

최근 중국에서 부동산 사기사건이 많이 발생하고 있다. 중국에서 부동산 사기의 피해를 입지 않으려면 무엇보다도 철저한 사전확인이 필요하다.
대표적인 예방책을 들어 보면,
1) 부동산 판매/분양의 적법한 주체인지의 여부를 확인하기 위하여 상대방으로 하여금 “5증(五證)”제시를 요구하라. 즉 “5증(五證)”이란 토지사용증(土地使用證), 건설공정규획허가증(建設工程規劃許可證), 건설용지규획허가증(建設用地規劃許可證), 시공허가증(施工許可證), 상품방판매 또는 분양허가증(商品房銷售/預售許可證)을 말한다.
2) 짧은 시일 내에 권리자가 여러 명씩 바뀌는 등의 권리관계의 변동이 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하여야 한다.
3) 관공서가 쉬는 토요일이나 일요일에는 계약을 하지 말아야 한다. 왜냐하면 상대방이 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문이다.
4) 여러가지 담보물권이 설정되어 있는 것도 일단 의심을 하여야 한다.
5) 중개업자의 말만 믿고 계약해서는 안된다. 매도인 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 경우도 있고, 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수도 있기 때문이다.
6) 시가에 비하여 현저히 싸거나, 이해관계도 없는 자들이 사라고 권유하는 부동산은 일단 의심을 하여야 한다.
7) 신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다. 왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만을 홍보할 뿐이지 부동산 자체의 결함에 대해서는 언급하지 않기 때문이다.
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8) 관련부서인 토지국, 방산관리국 등에서 관련 대장 등을 확인하여 등기부와의 일치 여부를 알아보고 일치하지 않을 때는 그 이유를 알아본 후 결정하여야 한다.
9) 현장확인을 하여야 한다. 현장과 등기부 등과의 일치 여부를 알아보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 알아 보아야 한다.
10) 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 확인하여야 한다.
11) 계약서는 구체적으로 명백히 구분하여 작성하고, 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용할 경우 이를 면밀히 읽어보고 검토를 하고, 특약이 있으면 그 특약도 명확히 기재하여야 하고, 동의할 수 없는 기재사항은 변경 또는 삭제하도록 한다.
부동산 매매 시 꼼꼼하게 사전확인을 해야 하고 변호사나 법률전문가 또는 법률상담실에 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것도 좋은 방법이다.