상하이 부동산 신규 정책 발표에 부동산 시장이 들썩이고 있다. 한 대형 부동산 체인점 중개업자는 “고객이 여러 명이 신규 정책 소식을 먼저 듣고 관련 내용을 보내왔다. 곧 바빠질 것 같은 예감”이라며 함박웃음을 지었다.
28일 제일재경(第一财经)은 상하이 정부가 27일 발표한 사회 보험 납부 연한, 구매 자격, 선수금 비중, 부동산 대출 금리 등 전방위적 부동산 완화 정책으로 주민의 고정(刚性) 주택 수요와 다양한 개선형 주택 수요를 충족시킬 것이라고 전망했다.
상하이의 이번 신규 정책을 두고 시장조사기관인 이한(亿翰) 싱크탱크는 “정책 호소에 응답하고 부동산 구매 제한, 대출 제한, 금리 등 정책을 조정한 첫 번째 일선 도시로 부동산 시장 안정을 향한 상하이의 결심과 적극성을 잘 나타낸다”면서 “각 정책은 종합적으로 주민 대출 상환 부담을 낮추고 주민 신뢰를 진작시키려 힘쓰고 있다”고 설명했다.
옌위에진(严跃进) 상하이 이쥐(易居) 부동산 연구원 연구 총감은 “이번 상하이의 부동산 정책은 긍정적인 역할과 효과를 발휘할 것으로 기대된다”며 “이번 정책은 시장, 보장, 재고, 신축 등을 종합적으로 고려하여 주택의 질을 향상하고 주거 균형을 촉진하며 주민의 고정 주택 수요와 다양한 개선형 주택 수요를 더 잘 충족할 수 있을 것”이라고 내다봤다.
업계 전문가들은 “나머지 1선 도시 세 곳 및 각 성(省), 시도 상하이시 정책을 적극적으로 따라갈 것”이라며 “특히 아직 주택 구매 제한 정책이 남아 있는 7곳(베이징, 광저우, 선전, 스자좡, 하이난, 톈진)은 현 구매 제한 정책을 기반으로 조정할 가능성이 매우 높아졌다”고 전망했다.
주택 구매 자격 조건 완화
상하이의 이번 신규 정책에서 가장 관심이 집중되는 부분은 주택 구매 자격 조건이 대폭 완화된 점이다. 신규 정책은 비상하이 출신, 인재, 미혼, 이혼, 기업, 다자녀 가정, 증여 등 다양한 계층을 포괄하고 있다.
신규 정책 발표에 따라, 비상하이 출신 주민이 상하이 내 주택을 구매하는 경우, 사회 보험 또는 개인소득세 납부 연한은 기존 ‘5년 이상 연속 납부’에서 ‘3년 이상 연속 납부’로 2년 단축됐다.
이중 신청(新城) 5곳과 남북전환(南北转型) 등 중심 구역의 비상하이 출신 인재의 사회 보험 납부 연한은 기존 3년에서 2년으로 단축됐고 자유무역구 린강신폔구(临港新片区)는 기존 규정대로 1년을 이어갔다.
비상하이 출신 주택 구매자의 구매 범위도 대폭 확대됐다. 특히 비상하이 출신 미혼자의 주택 구매 범위는 기존 외환 바깥 지역에서 외환 내 중고 주택까지 가능해졌으며 기존 신청(新城) 5곳, 남북전환 등 중심 구역에서만 주택을 구매할 수 있었던 비상하이 출신 인재는 상하이 전 지역에서 주택을 구매할 수 있게 됐다.
루원시(卢文曦) 상하이 중원부동산 애널리스트는 “비상하이 출신 미혼자가 상하이 전 지역에서 중고 주택 1채를 구매할 수 있게 된 조치는 구매자에게 더 많은 선택권을 부여한다”면서 “특히 이들의 외환 내 중고 주택 구매는 재고 시장을 활성화하여 개선형 구매자에게 기존 중고 주택을 팔고 신축 주택을 매입하는 기회를 주는 등 신축 주택과 중고 주택 간의 고리를 연결할 수 있는 조치”라고 분석했다.
이혼 후 주택 구매, 증여 등 조건도 완화했다. 신규 정책은 이혼 후 주택 합산 규정을 폐지하여 이혼 전 가구의 주택 보유량과 상관없이 주택을 구매할 수 있도록 규정했다. 기존에는 부부가 이혼한 경우, 이혼 날로부터 3년 내 주택 구매 시 주택 보유량에 이혼 전 가구 보유량도 포함했다.
또, 이미 증여한 주택은 더 이상 증여자의 주택 보유량이 포함되지 않는다. 기존에는 증여 방식으로 주택을 타인에게 양도해도 등록 이전을 한 날로부터 5년 동안은 증여자 주택 보유량에 해당 주택이 포함되어 계산됐다.
루원시는 “상기 두 정책은 기존 엄격했던 조건을 합리적으로 완화한 조치”라며 “이는 부동산 시장이 비정상적이었던 시기에 적용했던 지나치게 엄격한 정책을 정상적인 주택 수요에 잘못 적용하지 않도록 하는 것”이라고 설명했다.
이 밖에 두 자녀 이상의 다자녀 가정은 상하이 호적 유무와 관계없이 현 주택 구매 제한 정책을 기준으로 주택 1채를 추가 구매할 수 있도록 조치했다. 또, 개인 주택 대출에서 선수금 인정 기준을 완화하여 주택 구매 금리 부담을 낮췄다.
이한 싱크탱크는 “상하이의 이번 정책은 부동산 시장을 진작하고 장기적인 고품질 발전의 기반을 마련하는 조치로 인재 유치, 시장 활기 촉진, 도시 발전 동력 제고, 인구 노령화 완화, 저출산 완화 등의 효과를 발휘할 것”이라며 “앞으로 정책이 추가 완화될 가능성도 배제할 수 없다”고 강조했다.
주택 구매 비용 더 낮아졌다
상하이 정부는 이번 신규 정책으로 주택 구매 문턱을 낮추는 동시에 주택 신용 대출 정책도 완화했다. 상업 대출, 공적금 대출, 선수금 비중, 금리, 한도 등의 조정으로 주택대출 비용은 한층 더 낮아졌다.
먼저 선수금 비중을 보면, 생애 첫 주택 선수금 비중은 기존 30%에서 20%까지 낮아졌고 중고 주택의 경우, 기존 칭푸, 자딩 40%, 중심 지역 50%에서 자유무역구 린강신폔구, 자딩, 칭푸, 송장, 펑셴, 바오산, 진산 30%, 중심 지역 35%까지 낮아졌다.
루원시는 “선수금 비중을 대폭 인하한 것은 고정 수요와 개선형 주택 구매 촉진에 상당한 도움을 줄 것”이라며 “선수금 비중이 하락하면 그에 대한 부담이 크게 줄어 집을 바꾸고자 하는 이들이 서둘러 매매할 필요 없이 신축 주택을 선구매한 뒤 기존 중고 주택을 판 자금으로 대출 상환을 하는 등 거래에 초조함, 불안감이 크게 완화될 것”이라고 설명했다.
이번 주택대출 금리 조정으로 월 상환 부담이 낮아질 것으로 기대된다. 신규 정책은 생애 첫 주택의 상업 대출 금리를 시장우대금리(LPR)에서 0.45%p 낮추고(5년 만기 이상 주택 대출 금리 최저 3.5%) 중고 주택은 LPR에서 0.5%p 낮아진 최저 3.9%로 조정한다고 밝혔다. 자딩, 칭푸 등 6개 행정 구역은 3.7%까지 낮아졌다.
중원부동산은 “중고 주택의 주택 대출 금리는 기존 4.25%에서 3.9%까지 크게 낮아졌다”며 “이는 30년 만기로 100만 위안(1억 8700만원)을 원금과 함께 상환하는 경우, 월 4717위안(90만원), 총이자 지출 69만 8000위안(1억 3000만원)으로 기존 금리보다 각각 202위안(3만 8000원), 7만 3000위안(1400만원) 절약할 수 있는 셈”이라고 설명했다.
상하이 신규 부동산 정책이 발표된 지 얼마 지나지 않아 부동산 개발업체와 주택 구매자들이 꿈틀대기 시작했다. 실제 상하이 롱후(龙湖) 칭윈췌(青云阙)는 27일부터 ‘24시간 영업’ 모드로 전환했으며 현재 판매 사무소에 이미 계약을 체결한 주택 구매자가 있는 것으로 확인됐다.
이에 앞서 판촉 마케팅을 진행했던 부동산 프로젝트 관계자는 내부로부터 가격이 조정될 것이라는 통보를 받았다고 말했다. 일부 프로젝트는 밤낮으로 예약 고객을 받겠다고 발표했고 한 부동산 중개업자는 “오늘 밤에만 3, 4명의 고객이 방문했다”며 “고객에게 신규 정책을 설명하고 있으며 바빠질 것으로 보인다”고 말했다.
루원시는 “6월은 상반기 마감의 중요한 시기로 이 시점에 정책을 발표한 것은 부동산 거래 촉진 안정에 중요한 의미를 지닌다”며 “정책이 고정 수요와 개선형 주택 구매자에 긍정적인 신호를 보내고 있어 부동산 거래량이 안정적으로 증가할 것으로 기대된다”고 말했다.
이민희 기자
이민희
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