이전 지면에서 부동산 매매 동향에 대해 정리한 것에 이어 임대관련해 정리해 보고자 한다. 오피스, 점포, 주택임대부문 중 주택중심으로 보고자 한다.

2010년 말 대비 임대료 평균 15%상승

쉽게 말해 임대로 나오던 물량들이 자가거주목적으로 속속히 전환되면서 임대수요자가 선택할 수 있는 공급량이 대폭 감소되었고, 공급되는 물량의 수준들도 비교적 떨어지고 있다. 구체적으로 정리해본다.

1)수요대비 공급량 대폭 감소–임대수익목적의 매입 대폭 감소

임대료는 확실히 상승했다. 공급량이 대폭 감소했다는 것이 더 맞겠다. 쉽게 예를 들면 평균 매월 5개 임대물량으로 나오던 금수강남지역 온돌매물이 월 2개 수준에 불과하다는 것이다. 자가거주 목적의 매입이 주류를 이루면서 임대투자목적의 매입자가 거의 없기에 공급량한계로 인한 임대료 상승은 필연적이다.

2)집값상승 등으로 인한 투자회수율 하락

집값상승, 대출상환금 증가, 부대비용 증가등은 투자목적의 임대가 비합리적일 수 밖에 없다. 어찌 보면 집값상승대비로 볼 때는 임대료 상승폭이 이제서야 반영됬다는 생각도 든다. 구베이 2기 국제화원 초기 분양가 400만원미만의 214평방미터 방 4칸이 현재 매도가1200만원 수준이다. 입주 2년차 당시 임대료 23000원이 현재는 30000원~35000원/월 수준이라 볼 때 집주인입장에서는 아직도 만족스럽지 못한 수준이다. 분양가 매입자는 임대를 줄 수 있어도 집값상승 후 매입한 투자자에게는 임대는 비합리적인 투자방향이다.

3)빠오주(재임대)를 통한 임대 공급량 증가

구베이 지역에서 부동산관계자들의 재임대 주는 경우가 대폭 증가했다. 권리인이 아닌 다른 집주인(얼팡동)이 집을 5년정도 장기 임대받아 온돌장식하고 구비 물품 추가해서 제3자에게 더 높은 임대료에 임대를 주고 있는 경우이다. 한 단계를 더 거치다 보니 높은 임대료는 불가피하다. 단, 일부! 조건많은 종합선물세트형 주재원 세입자들에 공포감마저 느끼는 권리인들은 꺼려도 얼팡동들은 절대 우호적이다.

l  주요지역 임대료 시세(RMB/월)

명도성1기(구베이)/온돌기준
1	방 2개	107m2	12,000~15,000
2	방 3개	138m2	16,000~19,000
3	방3개	157m2	15,000~19,000

 

국제화원(구베이 2기)/온돌기준
1	방 3개	160m2	22,000~24,000
2	방 3개	173m2	24,000~27,000
3	방4개(+보모방)	214m2	30,000~35,000

 

금수강남 1기/온돌기준
1	방 2개	110	8,000~9,000
2	방 3개	130	11,000~12,000
3	방 4개	140	12,000~13,000

*층수, 조건, 입주시기, 인테리어수준에 따라 임대료 차이가 날 수 있음.

한국교민 임대 동향

1)교민 임대 인기지역 여전

구베이 1,2기 명도성1, 2기, 금수강남 풍도국제 이곳들이 주재원 80%의 임대 고려 대상이다. 회사동료끼리 좋은 집 경우 같은 집을 두고 임대경쟁을 해야 할 정도로 좋은 집 선택의 폭이 상당히 좁아졌다.

2)자영업자 거주 지역 확대, 역세권 선호

금수강남에서 구가상군으로 롱밍루로…. 자영업자들에게는 임대지역확대가 아니라 임대료 상승에 멀리 밀려 나간다는 표현이 더 맞겠다. 교통비 인상 등으로 비싼 롱바이 보다는 차라리 깨끗하고 저렴한 역세권의 항화지역을 선택해버리는 합리적인 선택을 보이고 있다.

3)합숙, 홈스테이 증가

교민 인기 인터넷사이트에 보면 집 한 채에서 공동거주 하는 방법으로 비용절감을 모색하는 내용들이 이전대비 증가했슴을 느낀다. 또한 생계유지형 홈스테이가 아니라 생활비정도 기대해보고 운영해보는 홈스테이 가정도 늘어감을 느낀다.

4)이전대비 연장계약 증가추세

부동산업자간에는 “그래~연장이라도 써야지”하는 마음이다. 고객들에게 보여줄 물권 대폭 감소도 있지만 중개비 더 받아 보겠다며 신규에 힘써봐도 결과면에서는 성사확률이 높지도 않고 차라리 덜 받아도 그냥 연장이 낫겠다는 판단이다.
세입자입장에서도 선택의 폭도 제한적이고, 득실을 고려해 봐도 연장하는 것이 합리적인 선택이기에 작년부터 대세는 연장계약이다. 집주인이 이사 가라고 하지 않는 이상, 맞추어가려는 세입자들의 적극적 태도를 볼 수 있다.

=상하이에서 교민 거주 집중지역에서 개인부담으로 임대료 지불하며 생활할 정도면 이제 한국 돌아가서 어디서든 못 살까 싶다. 주재원은 절대 느끼지 못하는 임대료 부담이 자비부담자에겐 상해생활에서 최대 부담이다. 변화해버린 시장상황에서 탄력적으로 대응하는 영민한 세입자가 돼야 할 뿐이다.

샐리 박
159.2123.8885
Sallyhouse88@163.com
홍콩계의 상하이 최대 부동산인 중국 중원지산 구베이 지점에서 최초의 한국인 직원으로 부동산업무를 시작하여 입사 2년만에 중원 Special Sales Prize 수상했다. 2005년에는 중원 부동산에서 중원최초의 한국인 점장을 역임했으며, 한국상회 부동산분과 총무 및 간사를 각각 역임한 바 있다. 교민신문에 샐리의 부동산이야기에서 약 3년간 칼럼니스트로 활동한 바 있는 샐리 박은 현재 구베이에서 샐리부동산(SALLY HOUSE) 운영 중이며 상하이 부동산 14년 차의 진정한 상하이 부동산쟁이다.


ⓒ 상하이저널(http://www.shanghaibang.net), 무단전재 및 재배포 금지