재임대란?
재임대란 말 그대로 다시 임대를 준다는 것이다. 즉 크게 2가지로 나누어 보면.

①주안쭈(转租)
원 세입자가 주인과의 계약내용을 이행하지 못하게 되어 손실액(보증금몰수) 감소차원에서 제 3자에게 임대를 주는 경우가 다수이다.

②얼팡동(二房东)
일정기간 특히 몇 년간 장기계약을 통해 집주인(一房东)에게 고정된 월세수입을 보장해주고 본인이 제 3자에게 임대를 주어 그 차액에 대한 수입을 얻는 것을 말하며 보통 이들을 얼팡동(二房东)이라 한다.

①의 경우엔 원 세입자가 신규 발생하는 중개비 및 임대관련 추가 옵션 등을 집주인을 대신해서 부담하는 경우가 많아 일정이상 월세 상승분 없이는 재임대가 성사되기가 쉽지 않으며 이외로 신규세입자가 그 부담을 안을 리스크도 있다. 또한 일반 계약서에 세입자가 재임대를 주려면 집주인의 서면동의가 필요하나, 이 절차 없이 제 3자를 구해주고 돌려받고자 했던 보증금을 못 받는 경우도 상당하다.

2011년부터 외국인들 집중거주지역 중심으로 급격히 증가한 ②의 경우인 얼팡동에 대해서 정리해보고자 한다.

얼팡동(二房东)의 재임대 증가 원인

①임대시장에 있어서 많은 원 집주인들은 현 상태 유지내 임대관리를 선호한다. 일정 금액이상만 되면 은행이자 상품처럼 안정적이고 편안한 수익을 기대하는 집주인들, 그 중에서도 특히 외지, 외국에 있는 집주인들이 선호 할 수 있겠다.

②임대공급량 감소 및 중개업소의 고정수입 목적
중개업소 관계자의 얼팡동 증가가 확연하다. 부동산 매매교역량 감소로 인한 수입 대폭감소로 인한 생계유지? 위함과 고객들의 많은 요구를 쉽게 다 들어주는 집주인들이 나날이 감소하면서 갑을 쌍방의 원하는 면을 충족시키면서 본인의 수입도 보장되기에 그러하다.

얼팡동(二房东) 사례

①중개업자가 얼팡동(二房东)인 경우
중개업소 직원이자 얼팡동인 L선생은 2011년 명도성 1기 방 2칸을 5년간 7000위안에 받았다. 1달여간 한국식 온돌공사 및 주방, 욕실 공사 후 현재 13000위안에 한국세입자에게 임대를 주고 있다. 총 투자금 약 8만위안, 임대계약후 보증금 2만6000위안으로 세입자 요구물품을 구입하고 월세 첫 달은 중개비로 지불하지만 합작 형식으로 50%만 지불해도 된다. 매월 차액이 6000위안이지만 영수증, 관리비등 비용을 공제하더라도 1년 소득은 약 6만위안 약 1년 반만 경과하면 총 투자비 회수 조기완료. 남은 3년반 동안 약 20만위안수입 예상, 큰 공실만 없다면 와~! 직장 월급보다, 집주인보다, 더 괜찮은 수익율을 기대해 볼 수 있다.

②얼팡동의 부정적 사례
얼팡동의 임의 권한확대 즉 계약 내용 불 이행으로 인한 피해사례이다. 원 집주인에게 장기 임대 및 인테리어에 대한 동의는 받았지만 제 3자에게 재임대를 줄 권리가 없는 세입자 즉 얼팡동과 임대관계를 성립한 경우다. 관리사무소나 다른 경로를 통해 원 집주인이 사실확인을 통해 이전 계약관계를 취소하거나 법정소송으로 가는 경우도 있다. 중개업소 중에 상하이인 얼팡동 WU선생관련 손실을 본 업체 및 세입자를 헤아리기엔 열 손가락이 부족하다. 보증금 미환불 소송, 모 업체 중개비 및 수리비 미지불, 모 업체 계약금 미 환불등등, 금액피액도 8만위안에서 몇천원까지 다양하다. 부동산 업체들이 집단 소송을 꾀해보기도 했지만 나오는 결과를 보면 답답하고 기나긴 과정인 듯했다.

③얼팡동의 긍정적 사례
▶집주인: 공실 걱정 없는 안정된 고정수입. 몇 년 뒤 얻을 수 있는 한국식 온돌 인테리어
▶얼팡동: 투자기간 1년~2년만 지나면 기대되는 차액에 대한 고정수입
▶세입자: 원 집주인보다 탄력적이고 신속한 태도의 관리서비스 혜택

한 집주인은 명도성 방 3칸 한 채를 한 얼팡동에게 매월 8000위안에 주고 있다. 고령의 이 상해 노인은 5년간 약 50만위안의 임대수익과 5년 후 한국식 온돌장식을 기대할 수 있다. 얼팡동 입장에서는 매월 1만6000위안을 받고 있고 2년째인 올 8월이면 투자금 10만위안 전액 회수 가능하며 남은 3년간은 큰 투자 없이 고정 소득을 기대한다. 외국인 세입자의 입맛대로 물품 반출, 물품 추가가 집주인들에게는 상당히 번거로운 일이지만 얼팡동에게는 수익성만 있다면 작은 창고를 구해서, 저렴한 중고 물품 등으로 세입자의 요구를 만족시키겠다는 탄력적인 태도이다. 이에 신뢰있는 얼팡동들의 집들은 중개업소의 환영을 받기도 한다.

얼팡동의 재임대는 주택뿐만이 아니라 상가 및 오피스 경우에도 찾아 볼 수 있다. 개인이 아닌 관리 및 자금능력이 확실한 투자회사가 장기적인 계획하에 임대사업을 추진하고 있는 모습도 볼 수 있다. 부동산 거래비용 상승 등으로 매입, 매도로 인한 세금 지출 부담없이 매입하지 않고도 장기 임대를 통한 수입이 더 합리적이기에 그러하다. 갑과 을 , 그리고 얼팡동 각자가 원하는 것을 모두 만족시킬 수 있고, 소비자에겐 또 다른 선택의 가능성을 제공한다는 점에서는 긍정적이라 할 수 있겠다.

샐리 박
159.2123.8885
Sallyhouse88@163.com
홍콩계의 상하이 최대 부동산인 중국 중원지산 구베이 지점에서 최초의 한국인 직원으로 부동산업무를 시작하여 입사 2년만에 중원 Special Sales Prize 수상했다. 2005년에는 중원 부동산에서 중원최초의 한국인 점장을 역임했으며, 한국상회 부동산분과 총무 및 간사를 각각 역임한 바 있다. 교민신문에 샐리의 부동산이야기에서 약 3년간 칼럼니스트로 활동한 바 있는 샐리 박은 현재 구베이에서 샐리부동산(SALLY HOUSE) 운영 중이며 상하이 부동산 14년 차의 진정한 상하이 부동산쟁이다.


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