언제가까지도 상해임대계약에 있어서 보증금은 집주인에게 뜯기는 돈이라는 느낌이 강했었다. 나 자신도 상해인에게 구차한 이유로 보증금을 못 받아 봤기에 그 금액의 크기를 떠나서 분하게 느껴지는 것이 사실이다.

임대계약에 대한 이행을 약속하면서 지불하는 금전인 이 보증금은 보통 월세 2개월 분에 해당하는 금액이 선지불되며, 일부지역은 보증금 1개월에 월세를 2개월이상 지불한다.
구베이 등 많은 지역이 월세 2개월분에 해당하는 금액이 보증금으로 규정화 되있는데 이는 집주인의 월세에 70~100%에 해당하는 비용이 중개비로 지불되기에 집주인의 손실보장이라는 측면과 세입자를 위한 구락부 카드 및 세입자추가 물품 즉 입주전 선투자 리스크를 대비하기 위함이란 생각이다.

1. 보증금을 돌려 받을 수 없는 주요 경우
(상해시 일반계약서 규정내용이며 구체적인 숫자는 차이 있음)

1)월세를 보름이상 연체한 경우
2)임대기간 내 보통 1년내 연체일수가 30일이상(누적일수)
3)약속한 임대기간 중도에 해지할 경우
4)갑방의 서면상의 동의 없이 제 3자에게 재임대를 주었을 경우
5)물권을 그 용도에 맞지 않게 사용을 했을 경우

2. 보증금 반환 시기

계약서상에서는 을방이 지불해야할 비용을 다 지불한 후 2일내 보증금 전액을 돌려주어야 한다. 집주인이 회사인 경우는 비용정산후 30일내에라고 규정하는 경우도 있어 보증금 지불시기와 달리 반환시기는 비교적 늦다.
신속한 반환을 위해서는 임대기간내 지불한 고지서를 정리해서 보여주고 당일날 전화로 연체금액여부를 확인하여 주며, 통신요금이 익월 중순에 나오기에 통신요금 명목으로 일정 소액을 맡겨두고 정산하는 것이 합리적이다.

3. 보증금 관련 교민들의 잘못된 인식

1)마지막 월세 2개월은 보증금에서 제할 수 있다.
-계약서 체결시 보충조항에 필히 적어야 가능하며 다수 집주인들이 꺼려함.
2)중도위약시 적절한 세입자를 대신 찾아서 중개비만 해결해주면 보증금반환해 줄것이다.
- 사전에 서면동의하에 하는 것이 바람직하며, 동일한 조건 또는 그 이상의 조건의 임대자를 구하기는 쉽지 않다.
3)밀린 공과금은 집주인이 지불하고 보증금에서 제하고 반환해준다.
-원칙에 철저한 집주인은 편의를 봐주지 않는다. 보통 부동산에서 대납서비스하고 보증금 돌려받는다.
4)보증금 영수증은 부동산회사나 중개인 서명받아두면 된다.
-권리인 또는 권리인이 서면위임한 대리인의 영수증을 꼭 받아두어야 한다.
5)보증금영수증도 세무영수증을 발급해주어야 한다.
-보증금은 임대만기 후에 돌려주는 돈이며 소득으로 처리되지 않기에 세무영수증 발급은 불가하다.


4. 대기업의 담보서(擔保函)- 보증금 대체

외국 일부 대기업 경우 보증금 반환이 제 때 안 이루어지고 회사재무에 일정한 금액을 차지하다 보니 담보서라는 것이 빈번히 이용되고 있다. 2개월 분에 해당하는 보증금은 지불하지 않지만 계약내용을 이행하지 못할 경우 회사에서 보증을 한다는 담보서를 집주인에게 제공한다. 일부 집주인들은 이런 경우 그래도 세입자에게 일부 금액 또는 월세 한달분에 해당하는 금액을 받아서 보증금 명목으로 하기도 한다. 이러한 담보서는 상해시 임대 계약에 있어서 보증금환불이 대기업재무등 입장에서 골치덩어리로 자리잡다 보니 채택하는 회사가 이전대비 증가추세이다

약속한 임대기간을 다 채우지 못하여 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 가장 많은 듯하다. 최근 한 한국회사의 상해법인 정리로 아파트 10여개채 위약처리되었다. 계약서 내용안에서 움직일 수 밖에 없지만 그에 반응하는 집주인들의 대처는 비교적 다양하다.

최근의 한 명도성 집주인처럼 위약하는 세입자에게 하루의 양해도 안되어 공안을 부르겠다는 모습, 그냥 세입자 구할 때 까지 공과금,관리금만 지불하고 살아라 하는 모습 등등 위약에 대응하는 집주인들의 대처는 비교적 다양하다. 갑이 책임을 다하지 못했을 경우보다 을이 의무를 다하지 못했을 경우의 책임분야가 더 넓고 강력하다. 약속한 내용을 이행 못했다면 당연히 위약책임을 다해야 하지만 경제적으로 실질적으로 손실이 없다면 그래도 약간은!! 탄력적으로 배려해주는 집주인이 고맙게 느껴질뿐이다.

보증금! 세입자라면 지불해야 할 금전으로 모든 구두상의 동의는 계약서 조항앞에서는 무의미하다는 것만 잊지말자.

샐리 박
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홍콩계의 상하이 최대 부동산인 중국 중원지산 구베이 지점에서 최초의 한국인 직원으로 부동산업무를 시작하여 입사 2년만에 중원 Special Sales Prize 수상했다. 2005년에는 중원 부동산에서 중원최초의 한국인 점장을 역임했으며, 한국상회 부동산분과 총무 및 간사를 각각 역임한 바 있다. 교민신문에 샐리의 부동산이야기에서 약 3년간 칼럼니스트로 활동한 바 있는 샐리 박은 현재 구베이에서 샐리부동산(SALLY HOUSE) 운영 중이며 상하이 부동산 14년 차의 진정한 상하이 부동산쟁이다.

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