한 통계에 의하면 상하이 오피스시장 평균 임대료는 2011년 2분기 다국적회사의 계속적인 수요증가로 상승세를 보이며 6개월만에 11.5% 상승했다. 이는 임대공급량 대비 수요량이 높기 때문이며, 푸시지역의 상승폭이 더 컸다. 오피스 대비 주거용 임대료 상승률은 더욱 눈에 띄며 이에 주거용 임대료 상승 배경을 알아보고 향후 시장을 생각해 보고자 한다.

<교민 임대시장 변화>

임대료 전년대비 15%이상 상승

2000년 초반까지 한국 교민들은 구베이 또는 롱바이를 주 거주지로 삼았다. 2003년 즈음 롱바이에서 금수강남 풍도국제로 중심주거지가 이동되면서 상권도 동반 이동하였다. 2007년전 후, 지우팅과 롱밍루까지 교민 주거지역 확대현상을 보이며 주거지역이 점차 넓어졌다. 2008년부터는 주재원들의 고급임대시장에서 구베이 2기 임대 공급량증가로 새로운 활력을 가져왔다.

지난해부터는 거주비용의 대폭상승으로 인해 항화, 차오바오루 등 로컬지역에서도 점차 한국인을 많이 찾아 볼 수 있게 됐다. 또 구베이 2기 등장 이후 감소세를 보였던 홍메이루와 톈산루지역 수요도 증가세를 보였다. 올해는 2010년 대비 임대료가 약 15%이상의 상승한 것을 체감할 수 있으며 세입자 위주에서 집주인 위주의 계약 행태로 변화되고 있음을 느낄 수 있다.

하지만 한국슈퍼가 눈에 보이고, 학원, 교회 셔틀버스가 다니는 단지를 찾다 보니 너무 멀어질 수는 없기에 교민들의 자가 부담자의 경제적 압박은 상당하다. 반면 회사에서 비용을 부담해주는 주재원 세입자는 2~3년전만해도 해 달라는 것은 그냥 다해줘야 하는 분위기였으나 올해 초를 기점으로 세입자가 집주인을 맞춰야 하는 추세로 변동되고 있다. 구체적인 한 예로 구베이 2기에서 당연시했던 클럽카드 옵션이 필수가 아니게 된 것을 들 수 있다.

시장분위기에 따라 갑과 을의 처지가 확연히 변화하면서 예전에 우리가 언제 그런 때가 있었나 싶다. 하나 하나 계산하고 쟁취하는 모습을 보면 우리 상하이 교민도 상하이인을 닮아가는 듯하다. 역지사지(易地思之) 집주인과 세입자라면 원만하고 즐거운 관계가 될텐데 하는 아쉬움이 있다.

교민밀집지역 임대료 시세(2011년)
 
<임대료 상승 배경>

임대공급량 감소, 투자비용 증가

1)임대 공급량 대폭 감소(수요량 대비)
임대수익목적의 주택구입자대비 자기 거주 목적의 매입자가 증가했다. 특히 명도성 1기 및 구베이 2기의 중국인 거주비율은 확연히 늘었다. 즉 이전 임대가능했던 구베이 10개물권 중 약 5개가 집주인이 직접 거주하고 있는 것이다. 이는 외지인의 구베이 유입도 한 몫했다.

2)투자 비용증가

①부동산 보유세 출시
2011년 1월 28일 신규매입자에 한해 적용되는 보유세 출시로 500만위엔 주택경우 매월 약 1500위엔의 재산세를 납부해야 한다.(예외도 있음)

②매입비용상승
양도세혜택정책 폐지로 인한 거래비용상승은 주택가격상승을 가져왔고 물가 및 인건비상승으로 각종 수선유지비도 증가했다.

③매월 대출상환 부담가중(금리인상)
몇 년전만 해도 교민투자자들은 매월 대출 상환 후 남는 돈으로 여가활동비 등으로 충당하며 집주인 노릇하기(?) 괜찮았다. 단 3~4년 전부터는 매월 일정이상 따로 보충해야 대출상환액을 맞출 수 있기에 왠지 손해보는 느낌이다.

중국에 ‘양은 양털에서 나온다’는 말이 있다.(羊毛出在羊身上). 이 각종 비용상승이 임대료에 전가된어 상승된 것이다. 상하이 임대시장 특히 한국교민 선호지역은 계속되는 수요량에도 불구하고 그 지역 공급량은 한정돼있어 지속적으로 상승할 수 밖에 없다.

<임대료 상승에 따른 대안>

한국교민 선호지역은 계속되는 수요량에도 불구하고 한정된 공급량이기에 지속적으로 상승할 수 밖에 없다. 이러한 분위기를 이해해 보면서 그 대안도 고민해 보고자 한다.
이전 교민 세입자들 특히 주재원들은 한국어가 통하는 부동산 단독 또는 많아도 2개 정도 부동산에 의뢰해 임대물을 찾곤 했다. 2~3년 전부터 광고지면에 나오는 여러 부동산에 의뢰해서 찾는 경우가 많음을 체감한다. 심지어 한족만 있는 중국부동산에서도 임대계약을 많이 하고 있다. 이전 대비 고객입장에서 가격 및 조건, 그리고 선택의 여지가 너무 없다 보니 고객들도 여러모로 움직일 수 밖에 없다. 일부 중국부동산과 계약한 고객들을 보면 서비스상의 불편함(즉, 기본은 아니지만 한국부동산에서는 기본이라 생각되는 서비스를 누릴 수는 없음)은 있지만 그 불편함을 감수할 만한 가치 있는 가격이었다. 단, 어느 정도의 중국어 실력과 인내심이 필수겠다. 한편으로는 여러 부동산에 의뢰해 찾는 고객이 늘다 보니 이에 대한 부작용도 보인다.

계속적인 임대료 상승 필연

주재원경우 회사에서 주어진 예산에서 움직이므로 집주인 요구대로 올릴 수만은 없어 점차 요구를 축소해 옵션으로 인한 가격인상을 피하고 있다. 즉 앞으로 사소한 요구 및 이전에 당연시되던 클럽카드, ADSL사용비, 한국위성 등이 점차 필수가 아닌 집주인이 받아들이기 힘든 조건이 되어 가고 있다 이전과 달리 세입자가 장기계약을 희망해도 최근엔 집주인들이 거절하는 경우가 많다.

임대료 소폭 상승선에서 연장계약 유리

자가 부담자 경우 요구조건을 간단히 해 낮은 임대료에 장기 계약하는 것을 권한다. 완벽한 사람 없듯이 하자 없는 집 없다. 새로운 집주인과 안되는 가격으로 실랑이를 벌이는 것보다는 추가조건 없이 이전 임대료에서 약간 올려주면서 웬만하면 연장계약하는 것이 합리적인 방향일 것이다.

다수 매입대기고객 월세시장으로 이동

상하이거주 짧게는 5년, 길게는 10년 이상 거주자들 중 상하이부동산투자를 통해 재미를 본 교민들은 많다. 단 최근 매입 희망고객이 부담 및 시장에 대한 불안감, 구매제한, 대출제한 정책 등으로 월세시장으로 이동 흡수됨에 따라 수요공급 불균형을 보이고 있다.

선수금한계로 인한 상하이중심 투자 불가
대중교통 중시, 실속추구

실제매입고객 경우에도 선수금 부담으로 상하이 근교로 빠질 수 밖에 없다 보니 실제 교민 임대수요층을 흡수하기에는 한계다. 이전에는 단지브랜드를 우선했다고 하면 최근에는 엘리베이터가 없고 단지가 로컬지역이라도 가격과 조건이 합리적이라면 임대를 결정하게 된다. 구체적인 예를 든다면 징팅위엔 경우 풍도국제 절반가격에 깨끗한 온돌아파트를 구할 수 있다.
상하이시 물가인상(특히 택시비 인상)으로 교민들의 지하철 등 대중교통 이용가능성도 임대주택 결정에 큰 영향을 주는 듯하다. 즉 구베이, 금수강남, 푸둥, 롄양 지역에서 흡수 못하는 임대수요층은 치바오, 지우팅, 차오바오루, 푸둥의 산린지역 등으로 점차 확대이동하고 있다.

쿤산단지 임대수요층 흡수 못해

다수 한국교민이 확보하고 있는 쿤산지역 단지가 임대수요층을 흡수 못하고 있는 면이 안타깝다. 이는 단순 투자객의 매입이 많았고, 거리적 제한이 있다 보니 실제 거주를 생각하면 상당한 자금과 적극성이 필요하기에 그렇겠다. 2~3년 후 쉬징과 난샹에서 임대가능한 물량이 나오더라도 실제 교민 임대수요는 흡수하는데 위치적 한계가 있다. 단, 고급온돌 장식방이기에 자가운전자나 자녀교육을 고려하지 않아도 되는 교민들의 임대수요층은 흡수 가능하겠다. 교민거주율이 어느 정도 되어야 한국부동산, 식당, 학원 등 교민상권이 형성될 수 있지만 반대로 한국부동산이 개척정신으로 거주지역 확대를 위해 우선 선점하여 그 지역 거주환경 조성하고자 하는 노력도 필요하겠다.
몇 몇 부동산 업체들이 교민들에게 새로운 투자방향을 제시하는 노력들이 돋보이며 다수교민들이 매입한 합리적인 가격의 접근성 있는 단지라면 바로 매도로 연결하기보다는 임대시장에서도 새롭게 인도해주기를 기대 해본다.

개인상황 고려한 장기적인 거주대책 필요

1999년 금수강남 1기 4000위안/㎡미만 분양 당시 우리 교민들의 집중매입이 있었기에(그 당시엔 선수금 10만위안에 집 매입이 가능했음) 지금의 금수강남지역이 교민 거주 단지로 자리잡지 않았던가! 이제는 손에 200만위안은 쥐고 있어야 그래도 교민 임대집중지역 주택매입이 가능하다. 돈이 있는 자는 명의가 안되고 명의가 되는 자는 돈이 부족하다. 상하이부동산 가격상승대비 최근 교민들의 턱없이 부족한 선수금으로는 거주와 투자를 한번에 해결할 수 없다. 개인각자 현 상황에 적절한 거주대책이 장기적으로 세워져야 할 것이다.

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