-해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는가?

일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금이 없다. 다만 당해 부동산 취득시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 납부해야 한다.


-해외부동산 취득명의인이 당해 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마이상을 하야 하나?

세법에서는 직업•연령•소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득했거나 채무를 상환했다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세된다.


-해외부동산 중 주거용 주택을 취득해 실제 거주할 경우에 국세청에 별도로 신고해야 할 사항이 있나?

해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주할 경우에는 우리나라 국세청(세무서)에 신고해야 할 세금항목은 없다. 다만 이 경우에는 실제 거주사실을 외국환거래규정에 따라 입증해야 한다.


-해외부동산을 취득해 타인에게 임대했을 경우 어느 나라에 임대소득을 신고해야 하나? 양국에 각각 신고해야 하는 경우 이중과세가 아닌가?

국내 거주자(거주자란 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 동 부동산을 타인에게 임대했을 경우, 동 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대해서는 부동산 소재지 국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고•납부하는 것과는 별도로, 우리나라 국세청(세무서)에 동 임대소득을 국내•외에서 발생된 타 소득과 합산해 신고해야 한다.
해외 부동산 소재지 국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 소득세법 제57조의 규정에 따라 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대해 이중과세는 발생하지 않는다.


-해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 이를 인정받을 수 있나?
국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식기장은 당연히 인정받을 수 있다. 제출서류는 부동산 소재지 국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 제 증빙을 우리나라 국세청(세무서)에 신고 시 제출하면 된다.


-해외부동산 임대수입금액 등 계산시 외화환산은 어떻게 하나?

해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재 외국환거래법에 의한 기준환율(외국환거래규정 제1-8조)을 적용한다.
임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의해 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의해 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날.
필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율.


-해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련해 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고가 가능한가? 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산은 어떻게 하나?

해외부동산 임대소득금액 계산과 관련해 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고하면 된다. 해외부동산을 임대할 때 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산 시 정해진 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용된다.


-해외 부동산소재 국가에 신고한 임대소득에 대해 언제 우리나라 국세청(세무서)에 신고해야 하고 이 때 제출할 서류는 무엇인가?

“거주자의 경우 과세기간(1.1.~12.31.) 중에 국내•외에서 발생된 모든 소득(해외부동산 임대소득 포함)에 대해 다음연도 5.1.~5.31.까지 관할세무서에 소득세를 자진신고•납부해야 한다.


-해외 거주용 주택을 구입해 실제 거주하다가 국내에 복귀한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인가?

해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)로 하고 있어, 해외주택에서 실제 거주하는 등의 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 복귀한 후 5년 이내에 해외주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 과세하지 않는다.


-해외부동산을 양도했을 경우 국내세법상 납세의무 절차는?

해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 해야 한다. 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의매수, 대물변제를 한 경우에도 신고를 해야 한다. 예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제해 준다. 양도소득이 있는 자가 예정신고•납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 양도소득세 확정신고 기간 중에 확정신고•납부를 해야 한다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정•고지한다. 특히 확정신고•납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담해야 한다.


- 해외부동산 양도와 관련해 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고•납부했는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고•납부해야 되나? 이 경우에는 이중과세가 아닌가?

해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도했을 경우에는 부동산 소재지 국에서 양도소득세를 신고•납부했다 하더라도 이와는 별도로 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고•납부해야 한다. 이때 해외 부동산 소재지 국세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고•납부한 경우 동 외국납부세액은 소득세법 제118조의6조 규정에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.


-양도소득세 신고시 제출할 서류는?

해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출해야 한다.
 - 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본
 - 당해 자산의 매도•매입에 관한 계약서 사본(이 경우 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용되는 인장을 날인해야 한다.)
 - 양수자의 인감증명서(인감증명제도가 없는 나라인 경우 이에 준한 서류)
 - 자본적 지출액•양도비용 증빙, 감가상각비명세서
 - 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)”