일반적으로 부동산주기는 성장기- 성숙기- 쇠퇴기- 회복기를 거치는데 보통 한 싸이클이 돌아가는데 4~5년의 시간을 요한다. 부동산 주기와 비슷한 주기를 보이는 것이 대표적으로 올림픽주기와 반도체주기이고 반대주기로는 월드컵주기와 주식이 대표적이라 할 수 있겠다.

이번 호에서는 상하이의 부동산 주기를 이해함으로써 향후 부동산투자의 방향을 생각해보는 시간을 가져보자.

회복기 (2003년 봄)

90년대 후반 정체기를 걸어오던 상하이 부동산시장에 활력이 불어오기 시작하여 건축 붐이 일어나기 시작하던 시기로 이전 부동산 가격수준을 상당히 회복하게 되었다. 이시기에는 적극적인 거래보다는 보수적인 시각으로 부동산을 바라보았고 시세보다 싼 물건들이 정리되어 재도약의 발판이 마련되었다.

한인투자가의 경우 중국부동산 투자에 대해 상당히 조심스러워 거래량은 많지 않았으나 월드컵 이후 교민사회에 상하이 부동산투자가 핫 이슈로 등장하게 되었다.

성장기 (2003년 봄~2004년 겨울)

본격적인 부동산 가격상승이 시작되어 상하이 부동산 불패신화의 서막을 열게 되었다. 투자자들의 투자패턴이 공격투자로 바뀌었고 이 당시 단타매매가 성행하여 개인 투자가들은 상당한 투자이익을 얻을 수 있었다. 정부의 부동산 정책이나 금리인상으로는 부동산 붐을 잠재우기 힘들었고 가격의 지속적인 상승으로 부동산 투자와 투기의 개념이 모호해졌던 시기이다.

한인 투자가들의 경우 이때 부동산투자에 동승해 적잖은 투자수익을 얻을 수 있었으나 대부분의 경우 반 박자 느린 투자 타이밍으로 관심 매물을 놓치는 경우를 종종 볼 수 있었다. 성장기의 끝은 핵심지역에서 지방까지 그 여파가 퍼지자 마무리되었다.

성숙기 (2004년 말~2005년 5월)

상하이 부동산 가격이 최고점을 찍었다. 완만한 상승이 지속적으로 이루어져 2005년 들어 구베이 아파트 단가가 2만위엔 시대를 맞이하였다. 이 시기부터 부동산 위기론이 강하게 대두되었고 우려가 현실로 나타나는 징후가 하나씩 공개되었다. 정부의 부동산 정책이 동시다발적으로 터지기 시작했다.

한인 투자가도 피해를 본 경우가 생겨나기 시작하였고 투자 열기가 한풀 꺾이게 되는 계기가 되었다.

쇠퇴기 (2005년 6월~현재)

2005년 6월 부동산 투자 억제정책을 필두로 외국인 투자제한조치까지 열거하기 벅찰 정도로 강력한 부동산 정책의 발표로 현재까지 상하이 부동산시장이 빙하기를 맞고 있다.
한인들의 경우도 부동산거래가 거의 없으며 단기투자에서 장기투자로 투자패턴을 바꾸고 향후 상황을 예의주시하고 있는 실정이다.

최근 들어 증권이 성숙기인 것과 베이징 올림픽 등을 감안하고 일반적인 부동산 싸이클로 볼 때 상하이부동산 회복기는 향후 2년 후로 예상되어진다.

부동산 사이클은 4~5주년 주기로 단계가 끊임없이 되풀이되고 그 사이클과 주기마다의 특징을 알아야 단기적인 상황에 일희일비하지 않고 투자할 수 있다. 언제쯤 상하이 부동산이 다시 상황이 좋아질까 막연히 생각하는 것 보다는 향후 도래할 회복기를 염두에 두고 앞으로 일어나는 현상을 관심을 갖고 지켜 보면 기회를 잘 살려 성공투자가의 반열에 오를 수 있을 것이다.

이하 상하이 부동산 주기를 파악하는데 도움이 되는 체크리스트를 정리해보았다.

1.성수기 비수기를 확인하라(성수기가 아닌데 성수기 때의 임대/매매가격이 형성되면 회복기의 징후다)
2.주식과 부동산은 반비례한다.(주식이 활황이면 머지않아 부동산이 뜬다)
3.산불의 원리(산에 불이 나면 나무를 심어 키우는데까지는 시간이 걸리기 마련이다. 개발상이 진행하는 현장이 많아지면 건물을 분양 할 때에는 분명 분양하기 좋은 시기일 것이다.)
4.임대료 동향을 보면 주기가 보인다.(임대료와 매매가는 정비례한다.)

공인중개사 / 김형술
부동산랜드 / 133-116-12558