지인들 만나면 “요즘 어때요?”라고 안부인사 겸 부동산시장의 어떠한 변화가 없나 하며 궁금해 한다. 최근 정부의 정책 및 실례를 통해서 부동산 매매시장 분위기를 조금이나마 느껴보자.

여전한 부동산시장 침체
주요 배경- 중앙정부의 지속적인 구매제한, 대출제한 정책

중앙정부의 부동산상승억제라는 기본정책은 지속되고 있다. 지방정부의 조정, 완화정책은 미세하지만 끊임없이 계속 발표되고 있다. 금년초 부터 베이징, 톈진등 전국 20여개 도시가 세금우대 주택기준 조정, 구매자 감세 또는 보조 형식, 公积金대출 관련하여 다양하게 발표했다. 그러나 정책의 최대 핵심인 구매제한, 대출제한이 지속되고 있기에 큰 상황변화가 올 수 없다. 상하이시 정부가 금년 발표한 정책을 보면 실제 수요층에게 약간의 영향을 주는 수준에 불과하고 일부 정책은 제한하겠다는 의지를 볼 수 있다.

<2012년 발표한 상하이시 정부 부동산 관련 지침>

	발표시기	종류	내용
1	2012년 2월 말	주택기준 (완화성격)	보통주택기준 완화–감세혜택 *내환선이내 330만元/set 이내 *내외환선사이 200만元/set 이내 *외환선외 160만元/set 이하
2	2012년 3월7일	구매제한관련 (완화성격)	자녀공동명의주택경우 자녀 단독 보유 주택이 아니므로 상하이시 호구 가정 자녀들은 성년이후 공동명의 주택이 있더라도 결혼 등 수요에 의해서는 주택 한 채 추가 매입가능
3	2012년 5월 15일	구매제한관련 (강화성격)	상하이시 호구인 경우 2채를 매입할 수 있었으나 미혼인 경우 한채만 매입가능

 

실제거래 내역을 통해 본 시장 특징- 명도성 1기

1)투자용도 매입자ZERO-자가거주, 결혼용도(婚房)목적의 실수요자들 매입위주
2)현금이 절실한 매도자에겐 시세란 없다-주변시세는 참고일 뿐
3)현금 일시불 매입자 증가-대출제한 영향
4)거래량은 여전히 미비하나 실제 거래가 상승세(우수물권감소영향)

(실제 거래 내역/명도성 1기)

매도시점(2012년)	위치/면적	장식	단가(원/㎡)
4월 중순	37동/155㎡	개발상장식/전망없슴	31,000
5월초	16동/138㎡	온돌/화원전망	36,500
5월말	9동/138㎡	개발상장식/수영장전망	39,900

 

특히 5월초 거래된 16동 매물 매입자는 명도성 2기 한국인 주인이 매도하는 물권(온돌/160㎡/고층/38000元/㎡)과 오랜 비교 후에 결정했다. 명도성 2기 평균단가(45000元/㎡) 대비 상당히 매력적인 단가에도 불구하고 더 나은 전망과 불필요한 큰 면적 배제, 특히 총액면에서 적은 부담이 결정의 배경이었다.

우리 교민들 부동산시장은 어때요?
-매입! 매도! 다 힘들다.

•부동산 매입이 쉽지 않은 배경(不好买)

1)일정한 수준이상의 선수금부담(최소 한화 2억이상)
2)매입기준강화, 대출조건강화
3) 인민폐 고환율 인한 환전부담
4)특히나 시장분위기에 예민한 교민들의 투자심리 침체

•부동산 매도가 쉽지 않은 배경

1)신규 매입 어려움(不好卖）
매도해 버리면 더 이상 매입 못 할 수도 있다는 부담감에 매도에 더욱 신중해짐.

2)일부지역 교민 보유물권 매도시도– 수급불균형으로 매도 어려움
임대수익을 기대하기 힘든 일부 지역 교민들 매도세는 지속될 것이다. 쿤산, 난샹, 상하이외 근교지역 분양물권(一手房)매입자들은 권리증 발급후 물권처리에 적극적일 수 있겠다. 단, 이러한 지역들의 최대 특성인 공급량과다로 인한 수급불균형으로 매도가 쉽게 이루어 질 수 없겠다. 시세 대비 현저히 낮은 가격이라도 그러하다.

3)인민폐자산에 대한 기대감
인민폐화폐가치, 그에 따른 인민폐자산 가치상승에 대한 기대감은 그래도 상하이 아파트를 보유하고 있어야겠다는 의지를 강하게 하고 있다.

부동산업체 동향
-업종변경율 35%이상, 평균수입 15%이상 감소

부동산업자들의 죽겠다~라고 한지도 너무 오래이고 이제는 다들 이 싸늘한 시장분위기에 익숙해져 살고 있다. 시장분위기 침체로 인한 부동산회사 파산, 합병및 프로젝트 진행부진 등으로 부동산 중개인들 업종 변경율도 35%이상에 달한다. 부동산업자들의 평균수입도 15%내외 감소했다는 통계도 이 시장의 분위기를 반영하고 있다.
특히 한국인 대상의 부동산 업체들은 유지에 힘쓰면서 나름의 색깔을 가지고 소규모프로젝트라도 사업성이 조금이라도 있다면 추진하고 있다. 매매거래량 감소로 인해 임대시장에서 더 치열한 경쟁이 벌어지고 있다.

지금은 중앙정부의 지침에 따라 제한정책에 따를 수 밖에 없겠다. 상해 부동산업발전에 있어서 4년을 하나의 주기로 봤을 때 내년2013년이 새로운 도약의 시기가 되지 않을까 싶다. 그러나 상해 부동산 한 세력이었던 우리 교민들의 화려한 활약상을 보는 것에는 한계가 있겠다.
아 ~ 옛날이여!!!

샐리 박
159.2123.8885
Sallyhouse88@163.com
홍콩계의 상하이 최대 부동산인 중국 중원지산 구베이 지점에서 최초의 한국인 직원으로 부동산업무를 시작하여 입사 2년만에 중원 Special Sales Prize 수상했다. 2005년에는 중원 부동산에서 중원최초의 한국인 점장을 역임했으며, 한국상회 부동산분과 총무 및 간사를 각각 역임한 바 있다. 교민신문에 샐리의 부동산이야기에서 약 3년간 칼럼니스트로 활동한 바 있는 샐리 박은 현재 구베이에서 샐리부동산(SALLY HOUSE) 운영 중이며 상하이 부동산 14년 차의 진정한 상하이 부동산쟁이다.


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