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주택판매, 실전 가이드 (조회:1045추천:155) 2010-01-13 17:20:47
작성인: 박해연    트위터로 보내기페이스북으로 보내기

개인의 주택매매는 자주 발생하는 것이 아닌 것만큼 부동산 전문 분야에 몸을 담고 있거나 또는 일찍 부동산 투자를 통해 경험을 쌓지 않은 경우에는 막연한 두려움이나 불안감이 생기기 마련이다. 중국에 오래 살다보면 적어도 한번쯤은 주택구매거나 판매를 할 수도 있는 법. 주택판매 시 도움이 될만한 거래순서를 알기 쉽게 소개한다.


1. 가격 정하기

판매가는 주변 시세나 해당 단지의 기타 매물 시세를 파악하는 것이 우선이다. 주변 부동산중개소를 둘러보며 시세를 알아보거나 또는 활성화 돼있는 부동산 전문 인터넷사이트를 찾아서 시세를 알아볼 수 있다. 비교적 높은 인지도를 갖고 있는 전문 사이트로 서우팡왕(搜房网,http://sh.soufun.com/)을 이용해도 괜찮다. 사이트 정보를 확인할 때 제시된 판매가격이 거래가냐 아니면 판매자의 실수령가냐에 따라서 평균 가격에 큰 차이가 난다는 점을 유념해야 한다. 또한, 이미 낮은 가격에 거래된 매물정보가 그대로 노출돼 있을 수도 있고 일부 급매로 나온 매물 가격이 낮게 제시된 경우도 있는 점에 유의하여 자신의 판매가격을 정하도록 하여야 한다.


2. 거래가격과 실수령가

여기서 거래가격(成交价)이란 판매자 자신이 세금과 중개 수수료를 포함해 모든 비용을 부담하는 조건으로 제시된 매매가격을 말한다. 실수령가(到手价)는 요즘 많이 사용되는 방법으로, 세금과 부동산중개 수수료를 포함한 일체 비용을 구매자가 부담하고 판매자는 원하는 액수만큼 받는 방식이다. 번거로움을 덜기 위해 실수령가로 거래하는 판매자들이 적지 않다.


3. 부동산중개소에 매물 내놓기
단지 주변의 인지도 있는 여러 부동산중개소에 매물을 내놓는다. 같은 브랜드중개소는 인터넷으로 매물정보가 공유되기 때문에 브랜드 별로 중개소를 찾으면 될 것이다. 부동산중개소 입장에서 거래를 성사시키기 위해서는 일반적으로 판매자한테 시세를 낮게 말하거나 가격을 낮추어 권유하는 경향이 있다.


4. 의향금(订金)과 계약금(定金)

똑같이 띵진으로 발음이 되지만 그 의미는 크게 다르다. 의향금(订金)은 구매측과 판매측의 원인으로 계약이 성사되지 않았을 경우 위약책임이 없을 뿐 아니라 위약금도 없다. 그러나, 계약금(定金)은 금액을 수령한 측이 위약했을 경우 계약금의 2배를 상대측에 배상해주어야 하며 지불측이 위약했을 경우 이미 지불한 계약금을 되돌려 받을 수 없게 된다.


5. 계약금 수령 및 협의서 작성

계약금(定金)을 수령하고 나면 정식 거래가 시작됐다고 볼 수 있다. 따라서 계약금 수령 이전에 거래와 관련된 상세한 사항이나 요구조건 등에 대한 합의를 거쳐 협의서에 명시하는 게 좋다.
▲1차 대금 수령날짜와 금액 ▲2차 대금은 일반적으로 구매자가 은행대출을 받게 되는데, 해당 대금의 계좌입금 기한 및 금액 ▲3차 잔액 수령 기한 및 금액 등 내용이 기본적으로 명시된다.
주의해야 할 점은 만일의 경우를 대비해 은행대출의 계좌입금 기한을 넉넉히 잡더라도 반드시 명시토록 하는 것이 좋다.
다운계약서는 되도록 작성하지 않는 게 상책이지만 만일 구매자가 원해서 다운계약서를 작성하게 될 경우에는 이로 인한 책임을 미리 확실하게 해두는 것이 좋다. 분쟁의 소지가 많기 때문이다. 만일 다운계약서가 부동산거래센터의 가격평가를 통과하지 못한다면 평가된 가격으로 다시 계약을 해야 거래가 가능하며 이로 인해 추가로 발생되는 세금을 물어내야 하는 상황이 생긴다. 이에 따라 추가된 금액을 누가 부담하느냐를 두고 분쟁이 많이 발생한다.
구두상으로 “된다, 문제없다”는 말은 섣불리 믿지 않는 게 상책이다. 모든 것은 협상을 거쳐 문자로 명시토록 해야 한다.


6. 대출금을 빨리 받으려면

일반적으로 구매자의 대출신청이 받아들여지고 대출금이 계좌로 입금되기까지 약 1개월이라는 시일이 소요되는데, 만일 대출금을 빨리 받고 싶다면 담보회사를 통한 써우잰써우쥐팡콴(收件收据放款)을 요구할 수 있다. 이는 대출비준 후 일주일 내로 대금이 계좌로 입금되도록 시간을 단축시키는 방법이다. 단, 이로 인해 500위엔 정도의 비용이 추가로 발생한다. 이것 또한 협의서 작성 시 미리 요구를 하도록 해야 한다.


7. 부동산 중개 협의서 체결

부동산중개소와도 중개협의(居间协议)를 체결하게 된다. 또한, 계약금 수령 시 부동산등기권리증과 신분증 등을 지참해야 하며 계약금 수령과 동시에 부동산등기권리증은 부동산중개소에서 보관하게 된다. 이때, 중개소로부터 등기권리증을 보관한다는 증명서를 받아둔다.


8. 계약서 체결

계약서는 부동산거래중심에서 제공하는 통일된 양식의 계약서를 작성하게 된다. 양측이 별도로 협의한 부분도 반드시 계약서에 명시하도록 한다. 명의이전 날짜, 주택교부 날짜 등 각 사항을 충분히 고려 후 정하도록 한다. 특히, 구매자의 은행대출 대금이 판매자의 계좌에 입금된 후를 전제 조건으로 주택교부 날짜를 정하도록 한다.
일반적으로 계약서 작성 당일 1차 대금을 받게 된다. 이미 받은 계약금은 1차 대금으로 전환된다.


9. 대출상환 및 보험처리

판매자가 미상환 대출이 남아있을 경우 은행에 대출 조기상환을 미리 신청하도록 한다. 은행에 따라 다르지만, 신청 후 1~2주 후 조기상환 날짜가 잡힐 수도 있음을 유념해야 한다. 조기 상환자가 많을 경우에는 시일이 더 오래 걸릴 수도 있다.
만일 은행대출을 받을 당시 대출보험에 가입했다면 은행대출을 조기상환 후 관련 증명서를 지참하고 보험사를 찾아 보험금 잔액을 찾아오는 것을 잊지 말자.


10. 세금 납부

부동산 소재지의 관할 부동산거래중심을 찾아 각종 세금을 납부한다.


11. 명의이전

구매자의 은행대출이 비준되면 매매양측이 함께 부동산거래중심을 찾아 명의이전 수속을 하게 된다. 이때 구매자의 대출은행 관계자도 동행한다. 대출은행 관련 서류에 사인 시, 대출금액과 판매자의 대출통장 계좌번호가 정확한지 꼼꼼하게 체크를 한 후 사인하도록 한다. 명의이전 창구에서 판매자와 구매자가 각각 사인을 마치면 명의이전 수속이 접수된다.


12. 주택교부

구매자의 2차 대금이 판매자 계좌에 입금된 후 정해진 기한내에 주택을 교부한다. 만일 써우잰써우쥐팡콴(收件收据放款)을 한 경우라면, 명의이전 신청 후 1주내에 구매자의 대출이 판매자의 계좌로 입금된다. 그렇지 않은 경우라면 부동산등기권리증이 나온 후에야 해당 대출금액이 계좌로 입금된다.
주택교부 당일 3차 대금 즉 잔액을 수령하게 되며 양측은 물, 전기, 가스 등 요금 계산을 마치고 교부서에 사인하고 열쇠를 넘겨주는 것으로 비로소 거래가 끝난다.

▷박해연 기자


<부동산 거래 시 세금표>

 

 
주택거래시 세금
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2010.01.08


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