Q:
이 모씨와 김 모씨는 주택 매매 계약서를 체결했다. 그런데 정부의 부동산 억제정책으로 집값이 떨어지기 시작하자 김 씨는 집을 사지 않겠다고 했다. 이 씨는 김 씨가 계약을 이행해 줄 것을 요구했으나 김 씨는 계약서에 명시된 대로 위약금을 물면 그뿐이라며 계약 이행을 강요할 수는 없다고 주장했다.

김 씨는 위약금 지급을 조건으로 계약이행을 거부할 수 있을까?

A:
계약서에 이미 계약해지와 관련해 명시했거나 혹은 일방적으로 계약을 해지할 수밖에 없는 법적 상황 이외에는 무릇 어떠한 경우든지 어느 한 일방이 계약이행을 주장한다면 계약을 계속 이행해야 한다.

단, 실제적으로 도저히 계약을 이행할 수 없는 상황은 제외된다.
따라서, 김 씨가 위약금 지급을 조건으로 임의로 계약을 해지할 수는 없다. 또, 계약을 계속 이행할 수 없을 경우 김 씨는 위약금 외에도 위약으로 인해 발생한 손실을 부담해야 한다. 이 손실에는 직접적인 손실과 예상소득 손실이 포함된다. 부동산 가격변동으로 인한 손실금액은 양측의 협상에 따르지만, 의견이 불일치할 경우 (1)비슷한 위치나 여건의 부동산 거래가격을 참조 (2)참조할만한 부동산이 없을 경우 전문 감정기구를 통해 가격변동 손실을 확정한다.