구매, 대출, 가격, 매각, 부동산업이 제한되는 이른바 ‘5가지 규제시대(五限时代)’에 들어선 중국 부동산 시장이 점차 안정을 찾아가고 있다. 정부의 강력한 압박 속에 부동산 거래량은 떨어지고 있으며 집값도 안정세로 돌아서는 추세다.

그러나 일각에서는 단순히 ‘규제’만으로는 근본적인 부동산 구매 수요를 해결할 수 없다는 지적이나온다. 여전히 강력한 부동산 구매 욕구와 왕성한 실제 수요를 마주한 중국의 부동산 시장이 이제는 ‘후 조정 시대’에 진입하기 시작했다고 경제참고보(经济参考报)가 지난 31일 보도했다.

앞서 중국 당국의 ‘9•30’, ‘3•17’ 부동산 규제 정책은 여전히 실효성을 발휘하고 있다. 1∙2선 도시의 부동산 시장은 전월 대비 가격과 거래량이 지속적으로 떨어지고 있으며 주기적 변곡점도 꾸준히 임박하고 있다.

중국 국가통계국에 따르면, 올해 상반기 전국 부동산 개발 투자 규모는 5조 610억 위안(850조원)으로 전년도 동기 대비 8.5% 증가했다. 성장률은 1%p에서 지난 5월 0.3%p까지 떨어졌다. 반면 같은 기간 상업용 주택의 판매 면적은 7억 4662만 평방미터로 전년 대비 16.1% 증가했으며 성장률은 1%p에서 5월 1.8%p로 상승했다.

지난 6월 중국 70개 대도시의 주택 판매 가격 성장률 역시 눈에 띄게 둔화되고 있다. 15개 1선 도시와 일부 2선 도시의 신규 상품주택 가격 상승세는 전월 대비 0.8~5.5%p대로 둔화됐다.

중위안부동산(中原地产)의 수석 분석가 장다웨이(张大伟)는 “정부의 강력한 규제 정책 아래 1∙2선 도시 집값은 전반적으로 잡힌 것으로 보인다”며 “최근 부동산 관련 주요 데이터가 전반적인 둔화세를 나타내고 있으며 상승률은 이미 최고치에 달한 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다”고 말했다.

그러나 이러한 부동산 시장의 전반적인 안정세는 부동산 투자가들의 3∙4선 도시에 대한 열기에 영향을 미치지 못하고 있는 것으로 보인다.

데이터에 따르면, 3∙4선 대다수 도시의 토지 시장은 올해 상반기 100억대의 분양 수익을 올리면서 여전히 뜨거운 상태다. 지난 6월 신규 상품 주택과 중고 주택 성장률이 1%대를 넘어선 도시는 각각 20곳, 14곳으로 모두 3∙4선 도시인 것으로 나타났다.

케리연구센터는 데이터를 통해 거래 구조로 봤을 때 1∙2선 도시의 부동산 거래가 차지하는 비중은 줄어들고 3∙4선 도시의 거래 비중은 급증하고 있다고 밝혔다. 실제로 올해 상반기 1∙2선 도시의 매출 비중은 10%p 하락한 반면 3∙4선 도시의 거래량은 13%p 상승하면서 75%에 달하는 것으로 조사됐다.

전국의 부동산 시장은 이미 양분화 현상이 나타나기 시작했다. 정부의 부동산 규제 정책은 결국 1∙2선 중점 도시의 토지 구매 열기가 3∙4선 도시로 옮겨가는 결과를 낳았다는 지적이 나온다. 장다웨이 분석가는 올해 상반기 포산(佛山), 원저우(温州), 우시(无锡), 닝보(宁波), 자싱(嘉兴), 창저우(沧州), 진화(金华), 푸양(阜阳), 옌청(盐城), 장저우(漳州), 양저우(扬州) 등 21개 3∙4선 도시의 토지 판매 수익은 100억 위안을 넘어섰으며 평균 토지 할증비율은 40%를 넘어 전년 대비 크게 증가했다고 말했다.

이어 “부동산 시장 분화는 새로운 단계에 진입했다”며 “1∙2선 도시는 규제 속 안정세를 보이고 3∙4선 도시의 투자 수요 상승세는 오는 하반기 부동산 시장의 주요 특징이 될 것”이라고 전망했다. 이에 따라 현재 부동산 시장은 첫째, 중점 도시의 규제 완화 조짐을 억제하고 둘째, 3∙4선 도시 부동산 투기 현상을 막아야 한다는 업계의 목소리가 나온다.

이민희 기자