부동산 광풍, 거품, 과열 등의 단어로 대표되는 올해 중국 부동산 시장에는 어떠한 일들이 있었을까?
27일 제일재경망(第一财经网)이 2016년 중국 부동산 시장의 10대 이슈에 대해 정리 보도하였다.
1. 부동산 재고 소진(去库存)
부동산 재고 소진 문제는 올해 중국의 5대 경제 과제 중 하나였다.
2015년까지 중국의 미분양된 주택 총면적은 7억 1900만 제곱미터에 달했고 여기에 건설 중인 미분양 지역과 착공 대기 중인 면적을 더하면 총 부동산 재고 면적은 60억 제곱미터를 넘었다. 중앙경제공작회의에서는 2016년 부동산 시장을 ‘재고소진’의 해로 규정하기도 했다.
이에 따라 지난 2월 2일 중국 중앙은행과 은행업감독 관리위원회는 선급금 기준을 하향 조정하는 등 새로운 주택 대출 정책을 내놓았다.
중국 150여개의 도시 또한 재고소진 관련 정책을 잇따라 내놓았다. 각 도시에서는 선급금과 세금을 낮추고 주택 기금 규제를 완화하는 등 농민공들의 부동산 구매를 촉진했고 결국 이러한 정책들이 시발점이 되어 중국 부동산 가격 고공행진의 서막을 열게되었다.
이와 같은 국가 및 지방 정부의 노력은 11월 말 미분양 주택 총면적이 동기 대비 8.2% 떨어진 4억 458만 제곱미터로 집계되는 결과를 낳았다.
2. 공황성 부동산 구매(恐慌性购房)
지난 8월 상하이 부동산 정책에 ‘이혼한지 1년이 되지 않은 시민은 현 혼인 상태의 가구로 본다’는 소문으로 인해 상하이에서는 줄을 서서 이혼하는 진풍경이 연출됐다. 부동산 구매를 위해 위장 결혼을 했던 부부, 혹은 부동산 정책 때문에 그동안 이혼하지 못했던 부부들이 앞다투어 이혼 등기소로 달려간 것이다.
이에 같은 달 29일 상하이시는 해당 소문을 정면 반박했으나 ‘이혼 열풍’은 막을 수 없었고 실제로 상하이에서 3일간 성사된 부동산 거래량이 2000건을 넘어 전월 한 달치에 달하는 기록을 세웠다.
한편 샤먼(厦门), 우한(武汉)에서는 각 부동산 규제 정책과 대출 제한 정책을 발표했지만 전국적으로 부는 부동산시장 과열 양상을 잠재울 수는 없었다.
올해 중국 각 도시에서는 이른바 ‘공황성 부동산 구매’바람이 불어 1~11월 전국 분양 주택 매출 총액은 동기 대비 25%, 매출액은 40% 가까이 상승하는 모습을 보였다.
3. ‘광풍’ 컨트롤(调控风暴)
지난 3월부터 11월까지 중국 부동산 시장 정책은 세 번 조정됐다.
먼저 상하이, 선전 등 1선도시 및 난징, 수저우, 샤먼 등 도시에서는 과열 양상을 해소하기 위해 부동산 구매와 대출 문턱을 높이는 정책을 시행했다.
이후 9월 30일 베이징에서는 두 번째 부동산 구매 선급금 기준을 50%로 올렸고 톈진, 수저우, 청두, 허페이, 광저우, 난징, 선전, 지난, 우시, 우한, 정저우 등 21개 도시에서도 잇따라 부동산 규제 정책을 내놓았다.
11월에 항저우, 우한, 선전 등 10개 도시에서는 기존 정책에서 더 강력한 부동산 정책을 제정하면서 ‘부동산 과열’ 양상은 점차 안정화 되는 모습을 보였다.
중국 국가 통계청에서 발표한 12월 데이터에 따르면 15개의 1,2선 도시의 부동산 과열 양상은 빠른 속도로 식고 있어 부동산 가격도 안정세를 보이고 있다고 드러났다.
4. 부동산 중개업 관리규제(房地产中介整治)
지난 6월 중국 주택건설부는 전국적으로 ‘사상 가장 엄격한’ 부동산 중개업 규제 조치를 단행했다.
허위 광고와 시세를 의식하여 주택을 분양하고 있지 않는 행위, 과대 수수료 등 부동산 중개업자들이 자행하는 10개의 위법 행위에 대해 대대적인 단속을 실시한 것이다.
주택건설부는 이후에도 지속적으로 규제를 강화하여 피해를 최소화 시킬 것이라 밝혔다.
5. 선수금 대출 규제(严查首付贷)
선수금 대출이란 부동산구매자들을 위해 선급금의 절반 또는 3분의 2에 해당하는 금액을 빌려주는 것으로 부동산 투기자들의 구매욕을 조장해 부동산 시장에 거품을 조장하게 한다.
이에 지난 10월 13일 중국 국무원은 인터넷의 ‘크라우드 펀딩’ 부동산 구매 등 행위를 규제하고 선수금 대출을 엄격히 금지하는 정책을 발표했다.
이밖에 은행업감독관리위원회 및 지방 상업은행들은 일제히 부동산 대출 한도를 하향 조정하는 등 정부의 규제 정책에 동조하는 모습을 보였다.
6. ‘디왕’ 축제(“地王”盛宴)
'디왕'이란 최고가에 낙찰된 땅이나 이를 산 투자자를 말한다. 올해 각지에서 행해진 ‘디왕 축제’는 부동산 가격 상승의 풍향계 역할을 했다.
실제로 지난(济南) 동부에는 올해 두 명의 디왕이 등극해 연초 평당 가격 8000~9000위안에서 1만 6000위안으로 급등하는 결과를 초래했다.
디왕의 출현은 토지 가격이 ‘그 자리에서 값이 오르는(坐地起价)’ 신호탄이 되어 개발상이 집값 오르기를 기다리며 주택을 분양하지 않는 양상을 초래하기도 한다.
중국 국토자원부의 데이터에 따르면 올해 전 3분기 토지 판매 면적은 동기 대비 4.8% 하락했다. 토지 판매가는 오르고 매출 면적은 줄어든 조사 결과는 현재 토지 판매율은 저조하나 거래가는 높아지고 있음을 잘 드러내고 있다.
올해 토지시장의 과열 조짐은 주택시장보다 더 광범위하게 나타났다. 베이징, 상하이, 선전뿐 아니라 항저우, 허페이, 정저우 등 상대적으로 규모가 작은 도시에서도 땅값 오름세가 가팔라져 부동산 시장 발전에 부정적인 영향을 미치는 결과를 낳았다.
7. 상장기업들, 부동산 판매로 상장 폐지 위기 모면(卖房保壳)
지난 10월 난징푸텐통신(종목명 ST닝통B)은 2004년 사내 기숙사로 사용하기 위해 구매한 베이징의 아파트 가격이 폭등해 상장폐지 위기를 모면한 일이 크게 화제가 된 바 있다.
실제로 올해 3분기까지 상장 회사의 ‘부동산 판매’ 열기는 지속된 것으로 드러났다. 상장 폐지 위기에 닥친 기업들의 첫번째 선택은 ‘부동산 판매’로 나타났으며 그 중 대다수의 기업들이 부동산과는 관련이 없었다.
상장기업의 이 같은 현상은 현 중국 집값의 가격 거품을 여실히 보여주고 있는 사례로 지적되기도 했다.
8. 집은 투기하라고 있는 것이 아니다(房子不是用来炒的)
지난 12월 14일부터 16일까지 개최된 중앙경제공작회의는 2017년 중국 부동산 시장의 발전 방향을 제시하며 ‘집은 거주하라고 존재하는 것이지 투기하라고 있는 것이 아니다’는 입장을 고수했다.
이어 금융, 토지, 세무, 투자, 입법 등의 다양한 수단을 동원해 시장 규율에 걸맞는 부동산 정책을 제정하여 현존하는 부동산 거품과 파동을 반드시 억제시킬 것이라 밝혔다.
이에 현지 SNS, 블로그에서는 ‘집은 투기하라고 있는 것이 아니다, 중요한 말은 세 번씩!(房子不是用来炒的, 重要的话说三遍!)’이라는 말이 도배되는 모습을 보이기도 했다.
9. 70년 만기 주택소유권 연장(70年宅地续期)
지난 4월 원저우(温州)에서 만기 도래한 주택의 토지 사용권에 대해 연기신청이나 추가 비용 없이 정상적인 매매 거래와 등기 수속을 시행한다고 발표해 큰 화제가 된 바 있다.
이어 지난 11월 중국 국무원은 “만기된 주택 건설 토지 사용권 연장 관련 법률에 대해 현재 연구 중”이라고 밝혀 사실상 처음으로 그동안 논란이 된 토지사용권 문제에 대해 입을 열었다. 이어 중국 최고법원 역시 관련 입법 사안을 건의하며 정부와 뜻을 함께했다.
10. 부동산통일등기제(不动产统一登记)
지난 해 3월 처음 시행한 부동산 통일등기제는 올해 중국 전역으로 확대되어 지난 11월 20일까지 24개성 내 시, 현(县)에서 시행되었다.
기존의 ‘방산증(房产证)’은 주택, 임지 등에 따라 절차와 관리 기관이 서로 달라 부정 부패에 악용된다는 지적을 받아왔다.
이에 중국은 부동산통일증기제도를 내놓아 부동산등록센터에서 단 한번만 수속하면 되는 ‘부동산증(不动产证)’을 교부했다.이로써 부패를 척결하고 부동산 관련 세금을 보다 정확하게 징수할 수 있게 되었다.
이민희 기자
이민희
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