상하이 부동산시장이 과열양상을 보이고 있다. 한 상하이주민의 말을 빈다면 "지난 2개월동안 주택구매가 마치 유행성감기처럼 상하이 구석구석으로 퍼지고 있는 것"이다.
2월 집값 급등... 1선 도시 중 1위
지난 2월 상하이의 중고주택 가격 상승률이 4개 1선 주요도시 가운데서 1위를 차지했다고 21일 베이징청년보(北京青年报)가 전했다. 신규 분양주택 가격 상승률도 선전에 이어 두번째로 높았다.
지난 2월 중국 70개 도시 주택거래가격 통계수치에 의하면, 상하이의 중고주택 거래가격은 전달대비 5.3% 상승해 허페이(合肥)에 이어 두번째로 높은 상승률을 기록했다. 기타 1선 도시들인 베이징, 광저우, 선전 등과는 비교도 안될 정도의 상승률이다. 같은 시기 광저우의 중고주택 거래가격은 전달대비 1.2% 상승에 그쳤다.
신규 분양주택 가격에서도 전달대비 2.9% 올라 상승률 2위를 차지했다. 1위인 선전은 오름폭이 줄어들고 있는 상황이다.
상하이의 한 부동산 애널리스트는 "이런 식으로 오르다가는 집값이 곧 홍콩을 추월하게 될 것"이라고 말했다. 현재 홍콩 퉁뤄완(铜锣湾) 지역의 시세는 평방미터당 10만홍콩달러(1500만원)이다. 이에 반해 상하이 중환선 인근 징안푸(静安府)의 거래가격은 8만~9만위안(1430만~1600만원)으로 이미 소폭 앞서고 있는 상황이다.
상하이 부동산시장의 상태에 대해 상하이이쥐부동산연구원(上海易居房地产研究院)의 옌위에(严跃) 연구원은 "공황적인 주택구매로 인해 가격이 비이성적인 급등을 하고 있다"면서 "많은 사람들은 집값이 더 오르기 전에 구매해야 한다는 생각을 갖고 있다"고 말했다.
부자들은 팔고, 서민들이 산다?
신장완청(新江湾城)은 고급주택이 가장 많이 들어선 지역 중 하나이다. 이곳은 앞으로 상하이의 '부자동네'가 될 것이며 집값이 루짜주이를 넘어설 것이라는 소문들도 파다하다. 이곳의 주택가격은 평방미터당 6만위안이상을 호가한다. 집값은 루짜주이에 못지않게 높지만 실제 주변 인프라는 루짜주이에 비교하면 아직도 거리가 멀다.
말로만 떠들썩한 미래의 '부자동네'는 저녁만되면 어둠속에 갇힌다. 단지의 약 20%정도의 가구들만 불을 밝힐 뿐 나머지는 입주하지 않은, 투자자들이 투자용도로 구입한 집들이기 때문이다.
이런 동네가 요즘들어 부산해지기 시작했다. 작년에 이곳에 투자용으로 주택을 대거 매입했던 장쑤, 저장성 일대의 부자들이 최근 상하이 집값 급등세에 편승해 매각에 나서고 있기 때문이다.
한 증권사 애널리스트는 "최근 중고주택 시장의 상태는 작년 상반기 과열된 주식시장과 같은 양상을 보이고 있다"면서 "실수요가 아닌 투자를 위해 주택구매를 서두르고 있다면 '부자들이 파는데 당신은 사고 있지 않은지'를 잘 생각해 볼 필요가 있다"고 말했다.
상하이 상주인구 감소, 집은 누가 사나?
상하이중위안부동산연구센터 관계자는 올 상반기의 폭발적인 주택 구매열풍은 한동안 지속될 것으로 내다봤다. 그러나 올 하반기가 우려된다는 입장이다. 그는 정부가 부동산억제정책을 내놓을 것이라는 리스크 외에 집값 하락에 직접적인 영향을 미치는 요인으로 '실수요'를 꼽았다. '집값 상승을 견인하는 주역들이기때문.
하지만 작년 상하이의 상주인구는 40년동안 처음으로 감소했다.
2015년 상하이의 상주인구가 2415.27만명으로 집계된 가운데 외래인구가 급격한 감소를 보였다. 상하이호적 상주인구가 1433.62만명으로 전년 동기대비 0.3% 소폭 상승하고 외래인구는 동기대비 1.5% 감소한 981.65명이었다. 전년도에 비해 약 15만명의 외래 상주인구가 줄어든 것이다. 이는 개혁개방 40년사상 처음으로 있는 일이다.
상주인구의 감소, 그것은 앞으로 그 많은 집들을 누구한테 팔 것인가 하는 문제와 직결되기도 한다. 인구가 빠져나가는 도시들은 부동산 재고 해소에 어려움을 겪게 되고 집값이 떨어지게 되는 것이 불보듯 하기 때문이다. 하지만 상하이 부동산시장은 이와 상반된 양상을 보이고 있다.
이에 대해 상하이사회과학경제연구소(上海社会科学院经济研究所) 줘쉐진(左学金) 소장은 "상하이가 외래인구 거주지역에 대한 정리정돈, 불법건축 및 오염기업 폐업 등을 집중적으로 추진하면서 저소득층 외래인구의 유출을 가속화시켰다"고 말했다. 중요한 것은 로우엔드 산업의 퇴출과 하이엔드 산업의 진출이 동시에 진행되고 있다는 점으로, 고급인재의 상하이 유입이 주택구매 수요에 어느정도 지지대 역할을 하고 있다.
그러나 궁극적으로 부동산시장의 발전 원동력은 어디까지나 '인구'인 것만큼 1선 도시의 상주인구 감소는 과열양상을 보이는 부동산시장에 보내는 '경고'신호 일수도 있다고 전문가들은 분석했다.
윤가영 기자
박해연
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