최근 지인과 식사중에 내 부동산이야기가 언급이 되었다. 상해에 집있는 사람이 얼마나 된다고 매매이야기 보다는 임대등 실제 생활과 관련된 이야기를 접하고 싶다는 것이다. 상해 교민사회에서 상해 부동산을 보유하고 있는 교민이 몇 명이나 될까 싶다. 선거유권자 통계내듯이 알아보고 싶은 호기심도 있지만 나름 5000명 미만(?)이 아닐까 싶다. (다주택 소유자 포함),쿤산 및 외지 부동산소유자은 제외하고 말이다.

교민지에 나오는 부동산 관련 칼럼, 부동산 기사등이 어찌보면 우리 다수의 교민과 관련 없는 허공속에 떠다니는 글자들의 나열뿐이라는 생각도 든다. 말도 안 통하고 전세대출, 카드대출도 안되는 이 상해에서 세입자로 살아가기는 한국에서 전세난에 힘들어 하는 국민들보다 더 힘들다.

2012년은 물가상승 및 임대물량 감소로 인해 상해 거주비 부담이 작년대비 증가해 쉽지 않은 시장이 되었다. 우리와 너무 요원한 이야기보다는 임대관련 에피소드등 우리들의 이야기를 전해야겠다는 생각에 알만한 사항들이지만 임대관련 궁금사항을 문답식으로 2편에 나누어 정리해 본다.

1.부동산 및 중개인은 어떻게 선택하는 것이 좋을까?

한글간판 또는 한국인이라는 이유만으로 믿고 찾던 어리숙한 세입자는 이젠 없다. 다 겪어보고 당해보았기에 그러할 것이다. 지인에게 소개받은 부동산회사, 그 보다는 그 부동산의 누구를 소개받고 의뢰하는 것이 좋겠다. 그 부동산이 아무리 역사있고 직원이 많다 하더라도 직원 나름인 경우도 많다.

교회 누구, 누구의 엄마보다는 검증을 통과한 경험있는 중개인을 찾는 것이 현명한 선택이다. 당연히 교포,한족등 민족불문이다. 그래도 3년이상 경력자가 무난하다는 생각이다. 상해 부동산 경험이 실력이기에 그렇다. 단, 그래도 부동산 대리하는 매물이 제한적일 수 있어 2~3군데 같이 의뢰하는 것이 선택의 폭을 넓힐 수 있겠다.

2.임대는 언제부터 찾아야 하나요?

보통 입주 30일전부터 찾기 시작하는 것이 합리적이다. 상해임대주택은 월세방식이기 때문에 집주인은 특히나 공실에 예민하다. 입주가능일이 한달 미만이 아닌 경우 조건협의부분에서 불이익을 볼 경우가 많고 새롭게 회전해서 나오는 아파트를 놓치는 수가 있기에 그러하다. 단, 음력 설연휴 및 흔하지 않은 조건, 즉 가구 가전 없는 빈집, 흔치 않는 3만위안 수준의 대형평수고급아파트들은 찾아 보는 시기를 더 앞당겨서 찾아야 하겠다.

3.가계약금(의향금)은 왜 필요하나요?

쌍방간의 구두상의 약속이 잘 이행되지 않는 곳이 이 상해부동산시장이다. 그러기에 필요한 것이 가계약금지불이다. 회사재무에서 계약서 내용확인받고 보증금 2개월이 지불될 때까지 보통 7일 이상의 시간이 필요하다. 완벽한 집이 없다보니 집주인도 입주준비를 하기 위해 약속을 받기 위함도 있지만 세입자의 원활한 입주준비를 위해서 더 필요한 사항이다.
단, 이 가계약금 지불시 내용확인은 가장 중요한 절차이다. 세입자가 원하는 내용이 모두 기재돼있는지 확인 후 지불되어야겠다. 말이 가계약서지 본 계약서보다 더 중요한 과정이다. 추가사항도 중요하지만 불필요물품 반출, 방충망, 형광등 여부 및 교체 등은 임대료를 추가하더라도 협의하기 힘든 부분일 수 있으니 꼼꼼히 챙겨야겠다.

4.어떻게 해야 싼 집을 구할 수 있나요?

추가조건없이, 반출품목없이, 지불방식도 매월보다는 2~3개월씩, 입주도 며칠 뒤 당장, 단촐한 가족구성원 –이러한 조건들이 집주인들 좋아하는 가격협의에 도움되는 조건들이라 하겠다. 주재원이 살고 있는 집과 개인부담하는 주택, 한 단지내 같은 평수임에도 불구하고 임대료 차이는 상당하다. 상해는 조건이 많을수록 그 조건만큼 임대료 상승이다.

즉 12000원 물품 추가하면 월세 1000원 추가될 수 있다고 생각하면 된다. 세입자입장에서는 물건은 집주인소유로 남는데 비합리적이라 하지만 집주인입장은 다르다. 12000원이 목돈으로 나가고 현세입자 나가고 이 물품을 새로운 세입자가 필요없다고해 쓰레기가 될 수 있다 생각하고, 현세입자도 몇 개월 살다가 나갈 수도 있는 리스크도 생각하기에 그러하다. 싸고 비싼 건 다 그 배경이 있으며, 약간의 임대운도 따르겠다.

5.임대중개비는 누가 부담하나요?

최근 한 구베이 세입자가 임대계약 완료 후 중개비는 어떻게 드려야 해요 하는 질문에 왜요? 주시고 싶으세요? 라고 반문했다. 받고 싶어도 못받는 것이 구베이 같은 외국인집중거주지역 임대료 관련 중개비는 집주인 100%부담하는 것이 관례화돼 있다.

단, 상하이시 임대중개비 규정에 따르면 월세의 70%중 집주인과 세입자가 35%씩 부담하는 것으로 규정화돼 있어, 풍도국제, 금수강남 지역 등 구베이 이외의 많은 지역들이 반반씩 부담한다. 단, 월세금액이 비교적 높은 경우 집주인측에서 월세 한달분에 해당하는 비용을 지불하는 것이 외국부동산계에서도 관례화돼 있다.

6. 소소한 수리비용은 누가 부담하나요?

상하이시 표준임대계약서에 명시돼있지만 자연적인 노화로 인한 고장 및 해결비용은 집주인이 부담하고 소모성 또는 인위적 손상으로 발생된 문제는 사용자 즉 세입자가 부담한다고 명시돼있다. 구체적인 예를 든다면 전구가 나가면 세입자가 부담으로 교체해야 하며 등 부품(전류기등)고장으로 인해 사용불가시는 집주인이 비용부담하여 사용시 문제없게 해야 다.  본인 부담비용이 아니라면 세입자는 집주인 또는 부동산에 통보할 의무가 있다.

7. 거주증명은 부동산에서 안해주나요?

부동산에서 해줘야 하는 사항은 절대 아니지만 보통 세입자들 언어문제 및 생소한 환경으로 부동산이 주택 입주시 주숙등기증을 대행해 주곤 한다.  추후 운전면허증,비자업무시 추가로 필요한 서류로 재발급 가능한 서류이다.
지참서류: 임대계약서/권리인 신분증/권리증 이상 사본 및 본인여권 원본

단지내 관리사무소에서 우선 거주증명확인서를 발부 관할 파출소에서 주숙등기증을 발급받는다.  단 구베이 명도성 경우 임대영수증을 미발행 주택경우에도 영수증을 꼭 끊어야만 거주증명확인서를 발급해주기에 세입자가 1~3개월에 해당하는 영수증 비용을 부담해야 하는 경우도 있다.

8. 집세 영수증은 왜 미리 줘야 하나요?

모 외국인회사는 재무직원만 100명이라 한다. 집세 영수증을 45일전 우편으로 보내주는 경우도 있다. 한국대기업은 일반적으로 7일전에 제공하는 것을 명시하여 월세 송금에 문제 없도록 한다. 이는 집주인들이 월세받기만 열심이고 제 때 영수증을 제공하지 않다 보니 아예 몇 년 전부터 先제공을 명시하고 있다.

의심 많은 집주인, 외국회사세입자를 만나보지 못한 일부 집주인은 받지도 않은 집세에 대한 세금을 내가 왜 먼저 내냐고 하는 경우 부동산에서 우선 발행해서 고객재무의 편의를 봐주기도 한다.

9. 보증금은 언제 받을 수 있나요?

들은 것, 당한 것 많은 세입자들은 이사 나가기 전부터 보증금반환문제에 대해 민감해 질 수 밖에 없다. 일반 계약서조항에 따르면 을방이 지불해야 할 비용을 지불완료 후 2일 내에 을방에게 전액 반환한다고 돼있다. 이사 나가는 날 계량기 검침 후 마지막 지불한 고지서를 기준으로 공과금 당일 정산 후 보증금환불은 가능하다. 전화비용은 익월 15일(전화상으로 익월 8일전 확인가능)이 되어서 고지서가 발송되지만, 신속한 정산을 위해서 전화비 명목으로 몇 백원 맡겨놓고 돌려받기도 한다.

회사보증금인경우 약간의 금액을 집주인에게 지불한 후 회사계좌로 신속히 보증금이 반환될 수 있도록 하는 것이 적절하겠다. 인위적인 손상등 문제가 제기되면 모든 문제를 기록하고 배상문제 등을 추후 협의한다고 기재하고 열쇠를 돌려주는 것이 맞다. 어떤 세입자들은 보증금 안 돌려주면 열쇠를 줄 수 없다고 하지만 이런 경우 그 주택을 점(占)하고 있다고 볼 수 있기에 합리적인 해결책이 아니다.

10. 연장계약

상하이에서 세입자로 살아본 경험이 있다 하면 웬만하면 그래도 연장계약을 선호한다. 누수 또는 내부적 큰 결함으로 인한 장기보수가 필요하지 않는 이상 계약 만기 1~2달전 갑을 쌍방이 협의하여 연장계약서를 체결한다. 세입자 입장에서는 집주인이 중개비 부담도 없고, 가전 집기 추가 및 반출, 공실리스크도 없으니 큰 기대를 하고 연장에 임할 수도 있겠다. 단, 연장계약시 일반적으로 부동산 업체 서비스가 지속된다면 일정금액이 지불되며, 세입자가 생각하는 것처럼 집주인도 어디 가서 이 조건에 집을 찾겠느냐 하는 생각에 팽팽히 맞서는 경우도 있어 쉽게 체결되지 않는 경우도 있다.

연장계약을 합리적으로 하려면 연장계약추가 조건 및 보수사항 등을 꼼꼼히 기재하여 한번에 체결하는 것이 좋으며 한달 전보다는 더 미리 정하는 것이 좋다. 만기 한달 전이 되면 다른 부동산 고객들과 경쟁이 되다 보면 협의하기 쉽지 않을 수 있기에 그러하다.

계약서 조항대로 준수하는 것도 중요하지만 원만한 임대관계는 역지사지(易地思之)에 있다고 본다. 즉 임대 관련 궁금한 점은 서로가 역지사지하면 쉽게 풀 수 있다고 본다. 변하는 시장 분위기 속에 수요자와 공급자의 태도가 돌변하는 듯 해서 조금은 씁쓸하다. 집주인 한 번 해본 사람이 세입자 역할(?)도 잘 하는 듯하다.

집주인이 부담해야 할 10위안의 수리비를 언제 갖다 줄 거냐 하며 작은 떼쓰는 일부 세입자! 집주인 한 번 해보세요. 세입자는 추운 겨울에 보일러 고장으로 고생하는데 수리비 아껴 보겠다고 일주인간 보일러 업체 이곳 저곳 비교해보면서 ‘좀 더 보자~보자’하는 일부 집주인! 세입자 한 번 해보세요.
새해 몸 튼튼! 마음 튼튼! 우리집 튼튼!

 

샐리 박
159.2123.8885
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홍콩계의 상하이 최대 부동산인 중국 중원지산 구베이 지점에서 최초의 한국인 직원으로 부동산업무를 시작하여 입사 2년만에 중원 Special Sales Prize 수상했다. 2005년에는 중원 부동산에서 중원최초의 한국인 점장을 역임했으며, 한국상회 부동산분과 총무 및 간사를 각각 역임한 바 있다. 교민신문에 샐리의 부동산이야기에서 약 3년간 칼럼니스트로 활동한 바 있는 샐리 박은 현재 구베이에서 샐리부동산(SALLY HOUSE) 운영 중이며 상하이 부동산 14년 차의 진정한 상하이 부동산쟁이다.

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