2012년 신년이다. 매번 연말 연초가 되면 다음 해 시장향방이 관심의 대상이다. 2011년 12월 27일까지 상해 부동산 거래가격은 22351원/㎡로 0.56%하락할 정도로 2011년은 공급량, 거래량, 거래가격 모두 각종 신기록을 세우는 역대 최악의 부동산시장이었다.

이렇기에 지속적인 제한정책은 있으나 추가 제한 정책은 기대되기 힘들다. 그 이유는 정부의 각종 부동산제한 정책이 시장에서 비교적 이상적인 효과를 보여주고 있기에 구매제한 확대 등의 더 이상의 부동산 정책은 예상되지 않는다. 시름시름 앓고 있는 환자의 숨을 끊어 놓을 리는 없기에 그렇다. 이에 2012년 부동산시장을 교민사회 중심으로 정리해 본다.

묵은 주택재고물량 처리 - 상당기간 소요

2011년 11월 말 상하이 주택거래량은 대폭 감소했다. 작년 대비 20% 감소했으며 재고량은 930만m2에 다함. 이 재고량은 소진하는데 일정기간이 필요하고(약 16개월 예상) 신규 주택이 가세하기에 2012년은 묵은 주택 재고물량 소진하는 기간으로 봐야겠다.

지속되는 부동산세(房産稅)와 영향

한 중국부동산 전문가의 말에 따르면 부동산세 실시 이후로 충칭 고급주택분양사무실 방문객이 30%~50%까지 감소했다고 한다. 부동산세가 시작된 상하이 및 충칭 정부에게는 거래량 대폭감소로 인한 세수정책을 보충해주는 역할을 하지만 매입자 특히 투자객들에게 시장진입을 막고 있는 일정한 압박이 되고 있으며 2012년 역시 투자객들의 시장진입의 상당한 걸림돌이 될 것이다.

부동산 업체 폐점-2012년 상반기까지 지속 예상

2011년 9월부터 시작된 중고주택 거래량 대폭 하락의 영향으로 많은 부동산업체들이 문을 닫았다. 메이리엔부동산(美聯物業)의 상하이 부동산 철수 후 만탕홍(滿堂紅)도 간판을 내리므로 상하이 모든 부동산지점을 폐점시킨 2번째 대형부동산이 되었다. 일부 주요지점 한 개도 잔류하지 않고 철수한 면은 이 부동산시장에 낙심이상의 포기한 모습이라 본다.

한국교민부동산업체-미약하더라도 수익이 발생할 수 있다면 해보자!

급격한 거래량 감소에도 그래도 교민부동산은 생계유지가 되는 것은 증가하는 임대시장이 있기에 그러하다. 임대공급량감소 및 연장계약서 증가로 인해 수익구조는 이전대비 미약하나마 생계유지는 되고 있다. 상하이 부동산시장은 구입제한, 대출제한 및 증가된 선수금부담으로 인해 교민들의 진입을 막고 있다. 이에 매입 가능한 상해 외곽 심지어 외지까지 교민주력부동산들의 2012년 다양한 시장활동이 지속되겠다.

교민 주택임대비용 및 공급량 제한으로 인한 교민거주지역 확대

상하이 모든 주택가격의 상승 즉 투자비용의 상승은 자연스레 임대가격상승을 가져왔다. 우리교민 집중거주지역인 구베이 및 금수강남지역은 특히나 중국인들의 자가거주율이 급증하면서 공급량마저도 대폭 감소하여 임대문제해결이 상하이 살아가기 최대 문제로 떠올랐다.

공급량과다의 교민자영업- 전문화 모색만이 살길

돈 쓸 곳은 많은데 돈 쓸 수 있는 사람은 제한적이다. 교민인구 대비 자영업자 비율이 너무나도 높다. 입시학원, 골프연습장, 슈퍼마켓, 피부미용, 요식업, 인테리어업, 병원, 부동산업이 그러한 실질적인 예이다. 몇 년전 우스갯소리로 이제 상하이에 장의사만 들어오면 되겠다 했다. 현재 교민대상자 자영업자 규모는 교민사회 20만명도 수용 가능할 정도일 것이다. 수학전문, SAT전문, 장어전문점 등 공급량과다의 시장 속에서 살아남기 위한 특성화가 2012년에는 더욱 두드러지겠다.

2012년! 올 설연휴가 여유로울 수 없는 시장상황이지만 좌절을 통한 열공 할 수 있는 단련의 시기라 생각하고 즐거운 마음으로 맞이하자. 새해 몸튼튼! 마음튼튼! 우리집 튼튼!

샐리 박
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홍콩계의 상하이 최대 부동산인 중국 원지산 구베이 지점에서 최초의 한국인 직원으로 부동산업무를 시작하여 입사 2년만에 중원 Special Sales Prize 수상했다. 2005년에는 중원 부동산에서 중원최초의 한국인 점장을 역임했으며, 한국상회 부동산분과 총무 및 간사를 각각 역임한 바 있다. 교민신문에 샐리의 부동산이야기에서 약 3년간 칼럼니스트로 활동한 바 있는 샐리 박은 현재 구베이에서 샐리부동산(SALLY HOUSE) 운영 중이며 상하이 부동산 14년 차의 진정한 상하이 부동산쟁이다.

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