최근 한국은 전셋값이 급등하면서 전세와 월세가 섞인 반(半)전세가 확산하고 있다. 오른 전셋값을 내야 하는 세입자는 당장 목돈 마련의 부담을 덜기 위해, 집주인은 저금리와 주택경기 침체 등으로 돈 굴릴 곳이 마땅치 않자 수익률이 높은 반전세를 선호하는 것이다. 이에 따라 중국에서 한국으로 복귀하는 교민들이 바뀌어진 한국 임대시장의 새로운 트랜드에 적응하는데 애를 먹고 있다. 이번 시간에는 한국의 반전세에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠다.

한국에 가보니

작년 연말 상하이에 살던 주재원 S씨는 5년간의 중국생활을 접고 한국으로 귀임을 하게 되었다. 당장 한국으로 들어 가려니 아이들의 교육과 집이 해결해야 할 첫번째 숙제였는데 첫 걸음부터 난관에 봉착하게 되었다. 중국으로 떠나오기 전 본인 소유의 주택을 전세를 주고 왔었는데 임차인의 전세기간이 남아있어 한국에 들어가도 약 1년간은 다른 집에서 임대로 살다가 본인 집에 들어가야 하는 상황이었다.

할 수 없이 원룸을 하나 얻어 가족과 생활하면서 전세집을 알아보게 되었다. S씨가 본인 소유의 아파트와 근거리면서 아이들 교육을 고려해 선택한 지역은 분당이었다. 몇 일간 전세집을 찾아나선 S씨 부부는 당황스러움을 금치못했다. 전세집을 찾기는 하늘에 별 따기라 매물이 나오면 그 즉시 사라져 버려 일주일이 지나도 집 구경 한번 못했다고 한다. 그래서 이 부부가 차선택으로 결정한 것이 반전세 아파트였다. 부동산에 나와 있는 매물의 대부분이 반전세 아파트라서 어쩔수 없이 반전세 매물 중에서 선택 할수 밖에 없었단다.

반전세란 보증부 월세(전세를 낀 월세, 속칭 반전세)로 전셋값의 절반 정도를 임차보증금으로 내고 나머지는 월세로 내는 방식으로 집값 하락에 따라 전세가격이 오르면서 절충적으로 나온 임대 방식인데 지금은 주택시장 침체가 장기화 되자 한국 임대차 시장의 새로운 트랜드로 자리 잡게 되었다.

반전세라는 것이 한국부동산 시장의 새로운 이슈로 떠오르게 되자 이에 관한 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 다음은 주택 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 분쟁을 상담하는 서울시 주택임대차상담실에서 상담한 내용 중 우리 교민에게 도움될만한 것들을 발췌한 내용이다.


Q. 2억원짜리 전세에 살고 있는데 계약 만료를 앞두고 있다. 반전세로 전환할 경우 월세 이율은 어떻게 산정하나.

　A. 월세 전환 이율은 해당 지역의 상황과 집주인과 세입자의 합의로 결정한다. 최근에는 대략 연 7~9% 선에서 결정된다는 게 서울시의 설명이다. 2억원 중 1억원을 보증금으로, 1억원을 월세로 전환하는 경우 매달 내는 월세는 60만~75만원 정도가 된다. 현행 주택임대차보호법 시행령엔 월세 전환 이율이 연 14%(월 1.1666%)를 초과할 수 없다고 명시돼 있지만 이런 경우는 드물다.


Q. 8500만원짜리 전세에 사는데 계약 기간이 곧 끝난다. 그런데 집주인이 이 집을 보증금 8500만원에 월세 40만원의 조건으로 내놓겠다며 새로운 세입자가 들어올 때까지 매월 40만원을 월세로 내라고 한다.

A. 임대차계약을 갱신하지 않는다면 계약 기간이 끝났을 때 집주인은 보증금을 모두 돌려줘야 한다. 보증금을 돌려받지 못했다면 기존 임대차 관계가 지속하는 것이다. 따라서 보증금 전액을 돌려받을 때까지 기존 세입자는 월세를 낼 이유가 없다.


Q. 1억2000만원짜리 전세에 살고 있다. 계약 만료 3개월을 앞두고 보증금으로 5000만원을 남기고 7000만원을 월세로 전환해 매달 55만원을 내라고 한다. 월세가 부담스러운데 이를 거부할 방법은 없나.

A. 주택임대차보호법에는 집주인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약 갱신을 거절하거나 조건을 변경할 수 있도록 돼 있다. 따라서 계약 기간이 끝난 경우엔 집주인의 요구를 거부할 수 없다. 집주인과 적절한 수준으로 합의를 하거나 다른 집을 알아봐야 한다.


Q. 지난해 10월 2년간의 전세 계약이 끝났는데 집주인이 별다른 얘기가 없었다. 하지만 최근에 집을 비워 달라고 요구하고 있다.

A. ‘묵시적 갱신’이 된 경우다. 세입자는 주택임대차보호법에 따라 2012년 10월까지 기존 조건에 따라 거주할 권리가 있다. 세입자가 사정이 있어 이사를 가는 경우에도 3개월 전에만 통보하면 집주인은 계약 해지에 응해야 한다. 이때 세입자는 부동산중개 수수료를 부담하지 않아도 된다.

S씨 가족은 집을 얻어 잘 지내고 있다. 아이들도 한국 학교에 잘 적응했다고 한다. 다만 S씨부인은 적응이 안된 모양이다. 아직도 오전9시가 넘으면 “설거지 거리도 많은데 왜 아직 阿姨가 안 오지?”하며 적응 안 된 모습을 보인다는 후문이다.

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