지난달 22일 해외부동산 투자완화규정 시행과 더불어 정부가 100만달러 한도에서 순수 투자목적 해외부동산 취득을 허용한 것과 관련해 은행연합회가 '외국환업무 취급 세부지침'을 개정해 최근 시행에 들어갔다. 해외부동산 투자완화 규정을 설명하는 이번 호 칼럼은 필자가 직접 한국의 외국환은행 및 관계기관에 문의한 내용을 중국 실정에 맞게 정리한 것이다.

Q 해외 부동산 투자 한도인 100만달러는 어떤 기준인지?
A 100만달러는 동일인 기준 송금액의 잔액기준이다. 물건 건별 금액이 아니라 총 송금액 기준인 것이다. 100만달러 한도 내에서는 중국이든 동남아든 살수 있다. 부부는 각각 100만달러 한도내에서 투자할 수 있다. 대출원리금 상환액도 송금 한도에 포함된다는 점을 염두에 둬야 한다. 따라서 초기 투자금으로 100만달러를 이미 송금했다면 대출 원리금이나 관리비는 현지에서 생기는 임대료 수입 등으로 갚아나가야 한다. 만약의 경우를 대비해 초기 송금때 한도를 모두 채우지 않는 게 현명하다.

Q 도중에 투자금을 회수했다면 어떻게 되나?
A 해외 송금은 횟수나 기간에 상관없이 100만달러까지는 자유롭게 할 수 있다. 50만달러짜리 집을 샀다가 팔아 도중에 투자금을 국내로 회수했다면 또다시 100만달러까지 투자할 수 있다.

Q 첨부 서류와 절차가 간소해졌다는데 구체적인 서류 및 절차는?
A 해외부동산 매입 때 공통적으로 제출해야 하는 서류는 해외부동산 취득신고수리서, 신고인 실명확인증표, 부동산 감정평가서, 부동산 매매계약서, 납세증명서, 주민등록등본 등이다. 간단해진 서류는 현지에서 발급한 부동산 감정평가서인데 구하기 어려우면 현지 부동산 중개업소나 가격정보 사이트에서 제공하는 시세정보 등으로 대체할 수 있다. 단 투자용이 아니라 실거주 목적일 때는 반드시 감정평가서를 내야 한다.

Q 가계약서만 있어도 송금이 가능한가?
A 그렇다. 은행에서 해외송금 가능 여부를 심사하는 서류 가운데 하나가 가계약서다. 가계약서란 현지 중개업소나 인터넷 사이트에서 받을 수 있는 매매계약서 양식(빈 서류)을 말한다.

Q 해외 부동산 양도차익에 대한 세금은 어떻게 내나?
A 조세조약을 맺은 나라는 협약에 따르고 그렇지 않으면 국내 세법에 따르기도 하는데 조약이 우선한다. 부동산 양도과세의 국제적 대 기준은 소득원천지 징수다. 중국에서 부동산을 사서 양도차익을 얻으면 중국에서 과세한다. 단, 한국에서 다시 납부할 경우에는 중국에서 납부한 금액만큼 외국납부세액 소득공제로 빼준다. 예를 들어 단순하게 중국 세율이 20%이고 우리나라 세율은 25%라면 20%는 중국에서 내고 나머지 5%만 한국에서 내면 된다. 중국에서 세율이 30%라면 한국에서는 세금을 안내지만 (초과분에 대한) 환급은 없다.

Q 1가구 2주택 양도세 중과 등 다주택 양도세 중과 적용은?
A 1가구 2주택 중과세는 지금 체계로는 해당되지 않는다. 즉 중국에 있는 부동산에 대해서는 중과대상이 아니다.

Q 종부세, 증여세, 상속세는 어떻게 되나?
A 종부세는 국내 재산만 기준으로 한다. 증여세의 경우 받는 사람을 기준으로 한다. 받는 사람이 국내 거주자라면 국내외 재산에 대해 국내에서 과세를 받고, 국내 비거주자라면 국내 재산을 받는 경우에만 과세된다. 다만, 예외조항으로 해외에서 증여세를 내지 않는다면 우리나라에서 증여자에게 과세할 수 있다. 상속세의 경우 피상속자가 거주자라면 국내외 재산에 대해 국내에서 세금을 내야 하고, 만약 해외에서 상속세를 내야하는 상황이라면 외국납부세액 소득공제를 받을 수 있다. 피상속자가 비거주자라면 국내 재산에 대해서만 상속세 과세할 수 있다. 해외에서 부동산 명의를 변경하는 것은 국내에서 알 수 없기 때문에 2년마다 보유사실을 입증할 수 있는 서류를 제출토록 했다.

Q 해외 부동산 취득시 신고는 어떻게 하나?
A 신고는 외국환은행(외환, 국민, 신한, 우리은행 등등)에 한다. 재산의 사안에 따라서 선의라면 행정제재에 그칠 수 있고 그렇지 않을 수도 있다. 고의적으로 고액의 자산을 자본도피 목적으로 했다면 FIU, 국세청, 검찰 등에 통보 또는 고발될 수 있다.

Q 실거주용과 투자용 중복투자도 가능한가?
A 주거용 해외부동산과 투자용 해외부동산의 중복 취득은 불가능하다. 다만, 2006년 5월22일 이전에 100만달러 이내의 주거용 해외부동산을 취득한 경우에는 투자용 부동산으로 간주해 국내 송금 합계액 기준으로 100만달러 이내에서 투자용 부동산을 추가로 취득할 수 있다.
Q 국세청에 명단이 통보된다는데 불이익은 없는지?
A 해외부동산 취득을 위해 송금액이 30만달러를 초과하는 경우에는 그 다음달 20일까지 해당 송금은행에서 국세청으로 송금사실을 통보한다. 이는 부동산 취득인의 본인자금 여부를 확인하기 위한 것이다.

Q 해외 부동산 투자가 불가능한 경우도 있나?
A 해외부동산 취득은 기존의 해외직접투자와 마찬가지로 신청인의 자격에 몇 가지 제한을 두고 있다.
종합신용정보기관에 등록된 신용불량거래처나 국내에서 조세체납사실이 있는 사람 또는 해외이주 준비 중인 사람들은 신청대상에서 제외된다.

▷상하이 부동산랜드 (6219-2482) 김형술